Prazo para Usucapião pode ser Completado no Decorrer do Processo Judicial

Segundo STJ – Superior Tribunal de Justiça é possível reconhecer usucapião quando o prazo exigido por lei é cumprido no curso do processo

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que é possível o reconhecimento da prescrição aquisitiva quando o prazo exigido pela lei se completa no curso da ação de usucapião, por força do artigo 462 do Código de Processo Civil de 1973.

Segundo o dispositivo, se, após a propositura da ação, algum fato constitutivo, modificativo ou extintivo do direito influenciar no julgamento do processo, o juiz deve levá-lo em consideração – de ofício ou a requerimento da parte – no momento de proferir a sentença.

Por unanimidade, os ministros reformaram acórdão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) que entendeu que os requisitos da usucapião deveriam estar implementados na data do ajuizamento da ação.

De acordo com o processo, em 1993, teve início o período de posse do possuidor antecessor e, em 1998, iniciou-se a posse dos requerentes que pleitearam judicialmente o direito de usucapião. A ação foi ajuizada em 2010.

Ao STJ, os requerentes alegaram a possibilidade de contagem do tempo exigido para a prescrição aquisitiva durante o trâmite da ação e até a data da sentença, que só foi proferida em 2017.

Prazo apl​​icável

Usucapião Extraordinária: O solicitante pode requerer a propriedade quando possuir o imóvel por 15 anos contínuos, sem violência, oposição e boa-fé ou qualquer documento (como contrato ou escritura). O prazo pode ser reduzido para 10 anos se o possuidor comprovar o local como moradia habitual ou tenha feito obras e melhorias.

Usucapião Ordinária: A parte interessada pode adquirir a propriedade do bem quando possuir o imóvel por 10 anos contínuos sem violência e sem oposição, com documento que comprove a aquisição (como contrato ou escritura), e que esteja de boa-fé.

Usucapião Especial Urbana: Adquire a propriedade quando possuir o imóvel por cinco anos consecutivos, sem violência e sem oposição do real proprietário, desde que a área seja inferior a 250m² e constituído como moradia. O possuidor não pode ter outro imóvel.

Usucapião Especial Rural: Adquire a propriedade quando possuir o imóvel por cinco anos contínuos sem violência e sem oposição de seu real proprietário, em área rural inferior a 50 hectares, usada como área produtiva de trabalho próprio ou da família, com constituição de moradia. Nesse caso, o possuidor não pode ter outro imóvel.

Usucapião Especial Familiar: Aplicado quando ex-cônjuge ou ex-companheiro abandona o lar, o imóvel é utilizado para moradia própria ou de sua família e o possuidor não tem outro imóvel. Adquire a propriedade quando possuir o imóvel por dois anos consecutivos.

Coletiva: Adquire a propriedade quando a área urbana, superior a 250m², for ocupada por população de baixa renda, durante cinco anos contínuos, desde que não seja possível identificar os terrenos ocupados por cada possuinte. É necessário que os possuidores não tenham outro imóvel.

Preced​​entes

A ministra citou precedente da Quarta Turma (REsp 1.088.082, de relatoria do ministro Luis Felipe Salomão), em que o colegiado, no mesmo sentido, votou pela possibilidade de declaração da usucapião ocorrida durante o trâmite do processo.

É plenamente possível o reconhecimento da prescrição aquisitiva quando o prazo exigido por lei se exauriu no curso da ação de usucapião, por força do art. 462 do CPC, que privilegia o estado atual em que se encontram as coisas, evitando-se provimento judicial de procedência quando já pereceu o direito do autor ou de improcedência quando o direito pleiteado na inicial, delineado pela causa petendi narrada, é reforçado por fatos supervenientes.

Leia o acórdão.

• Esta notícia refere-se ao(s) processo(s): REsp 1720288 e AgRg no REsp 1.163.175/PA

Se você comprou um imóvel por contrato ou tem posse em um imóvel entre 2 e 15 anos. Reside nele como dono(a) e nunca vieram lhe pedir a restituição. Saiba que existe um direito que pode reconhecido em seu favor e com isto conseguir a escritura do imóvel. A Gaspar e Rufatto Advogados trabalha com usucapião que pode ajudar a resolver essa situação.

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Definição de Direito Imobiliário ou de propriedade.

O direito imobiliário regulamenta a propriedade, as compras e vendas, a posse e as demais variáveis decorrentes do uso de imóveis urbano e rural, além de regulamentar todas as construções ou adições que de uma forma ou outra, venham a se unir ao imóvel. Como exemplo da amplitude do tema, a parte referente a flora, fauna e rio, também estão regulamentados em capítulo próprio e dentro do direito imobiliário.

Este conceito simples inclui uma ampla gama de diferentes disciplinas jurídicas. Primeiro, os imóveis podem ser residenciais ou comerciais. Pode ser propriedade de uma pessoa, mas utilizada por outra através de acordos de aluguel. Os terrenos podem ser comprados ou vendidos, porém devido ao seu alto valor, existem muitas leis locais que garantem que as transações imobiliárias sejam realizadas e registradas de forma adequada. A propriedade também pode ser transferida entre membros da família por meio do planejamento imobiliário ou pode ser propriedade de mais de uma pessoa.

Os governos federal, estaduais e municipal têm regras sobre os fins para os quais a propriedade pode ser usada – por exemplo, cada lote de terreno deve ser usado de acordo com as leis de zoneamento locais e os proprietários não podem causar danos ao meio ambiente.

Termos para saber

Título: Um termo legal que descreve quem é oficialmente o proprietário do imóvel.
Hipoteca: É uma dívida que incide sobre o bem e tem como origem uma obrigação onde a coisa como imóvel fica como garantia. Nesta situação o proprietário dá ao credor a propriedade ou casa como garantia.
Execução hipotecária: É processo pelo qual o credor cobra a dívida que está garantida por hipoteca, quando o devedor não paga conforme pactuado.

Leilão: É o ato onde o Agente Financeiro ou o Juiz, mandar vender um bem imóvel do devedor que não paga a dívida.

Agente Imobiliário ou Corretor: Profissional licenciado para negociar e realizar transações imobiliárias.

Notas da área de prática

Os advogados imobiliários não são legalmente exigidos em todas as transações, no entanto, a contratação de um pode ser muito útil para o comprador ou vendedor. Em primeiro lugar, os advogados imobiliários podem revisar o histórico de transações e o título da casa para garantir que ela possa ser vendida e que nenhum proprietário anterior volte a alegar que ainda é o proprietário. Em segundo lugar, muitos advogados podem aconselhar os proprietários sobre suas opções de hipoteca. Terceiro, os advogados podem ajudar a revisar o contrato de venda para garantir que ele seja justo para todas as partes. A maioria dos advogados imobiliários cobra honorários, embora alguns cobrem uma taxa fixa por seus serviços.

Áreas de atuação relacionadas

Direito Tributário: Ter um imóvel, principalmente um hipotecado, tem um grande impacto na maioria dos impostos familiares. Compreender o código tributário pode evitar que as famílias paguem a mais em seus impostos.
Lei do Inquilinato: a lei do inquilinato abrange a lei do aluguel de bens imóveis, incluindo locações, aluguel e despejo para locatários residenciais e comerciais. Muitos advogados consideram isso uma parte do direito imobiliário.
Acidentes e lesões: os proprietários podem ser responsabilizados por lesões sofridas em sua propriedade.
Planejamento sucessório: Algumas pessoas se preocupam muito em manter o patrimônio dentro da família. Os advogados de planejamento imobiliário podem ajudá-los a atingir esse objetivo.
Lei de seguros: a maioria dos proprietários de terras possui seguro residencial, que protege sua propriedade contra diversos tipos de danos.

Advogado expertos em direito imobiliário

João Antonio Gaspar é um advogado com mais de 25 anos de experiência em direito imobiliário, que entende as operações e objetivos de negócios de seus clientes. Abordando as necessidades e questões jurídicas imobiliárias de seus clientes de maneira estratégica e econômica, além de ser expertos em ações de usucapião.

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Os Advogados da Gaspar e Rufatto são expertos em direito imobiliário, que é ramo do direito privado que trata e regulamenta vários aspectos da vida privada, tais quais contratos de compra e venda de imóveis, cessão de direitos de posse, a usucapião, financiamentos da casa própria, locação, despejo, comodato, mútuo, troca e permuta, retrovenda, distrato, usufruto, loteamentos, incorporação e construção, corretagem, seguros, fiança, novação, dação em pagamento, entre outros direitos relacionados.

Além disso, atuam proativamente para apresentar soluções e garantir a transferência legal da propriedade do vendedor para o comprador. Além disso, esses advogados cuidam de tarefas como preparar ou revisar documentos, como escrituras, contratos, adendos e pactos, garantindo que o título esteja claro e facilitando a transferência de fundos e direitos.

O que faz a Gaspar e Rufatto Advogados?

Nosso escritório de advocacia atua em processos de regularização de imóveis:

– Disputas bancos/empreiteiras;

– Incorporações e construções imobiliárias;

– Instituições de condomínio;

– Retificação de área judicial e extrajudicial;

– Loteamentos;

– Ação de usucapião;

– Desmembramentos de áreas;

– Fusão de matrículas;

– Regularizações fundiárias e parcelamentos de solo;

– Análise de contratos de compra e venda, distrato, troca ou permuta;

– Locações e Despejos;

– Leilões de imóveis;

– Comodato;

– Mútuo;

– Retrovenda;

– Usufruto;

– Direito de vizinhança

– Corretagem, seguros e fianças

– Novação e dação em pagamento

Além disso, elaboramos e acompanhamos contratos para processos judiciais, administrativos, cartórios, órgãos públicos, instrumentos jurídicos, relatórios de análise e pareceres consultivos.

Os nossos advogados imobiliários lidam com todos os tipos de transações de “imóveis”, terrenos e estruturas permanentes que são fixadas no local.

Para os propósitos da maioria dos compradores de imóveis, a compra de um imóvel não é simples.

Por isso, um advogado imobiliário pode preparar ou revisar todos os documentos relacionados à compra de um imóvel, incluindo o contrato, quaisquer acordos adicionais feitos com o vendedor, documentos do seu credor e documentos de título e transferência.

Os nossos advogados imobiliários às vezes lidam com partes adicionais da compra da casa, como buscas de títulos e seguro de títulos, para garantir que não haja reivindicações ou pendências contra a propriedade.

Além disso, também é possível fornecer a documentação da transferência de fundos ao vendedor e ao seu credor, ou facilitar a transação como um terceiro.

Você deve contratar um advogado imobiliário?

Buscando manter nosso compromisso com a velocidade e qualidade da prestação de serviços aos nossos clientes, nosso time jurídico atua de forma ativa e estratégica em busca das melhores e mais atuais jurisprudências, legislações e doutrinas.

Nossos advogados atuam na defesa dos clientes, com foco a advocacia expertos no direito imobiliário, e a tudo o que possa ser passível de contestação, de disputa ou de conflito de interesses. Tais como:

– Acompanhamento, análise de documentos e elaboração de relatórios de auditoria para aquisição de imóveis, constituição de garantias e locação de imóveis;

– Pesquisas doutrinária e jurisprudencial para pareceres jurídicos na área imobiliária e cível em geral;

– Contato com Tabelionatos de Notas e Cartórios de Registro de Imóveis;

– Elaboração de contratos e documentos relacionados à incorporação imobiliária;

Quanto custará um advogado qualificados e com experiência?

Os custos do advogado imobiliário variam de acordo com os serviços a serem prestados. Além disso, o advogado pode cobrar um valor fixo, um percentual que abrange um conjunto expecífico de serviços ou uma taxa por hora.

Se você precisar encontrar um advogado imobiliário, entre em contato com o nosso escritório e agende uma consulta agora mesmo que vamos propor as melhores soluções jurídicas relacionadas às questões imobiliárias em geral, além disso, o escritório Gaspar e Rufatto advogados tem expertos em direito imobiliário há 28 anos, resolvendo causas jurídicas complexas e solucionando problemas de milhares de clientes.

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Hoje vamos sobre a ação de usucapião ordinária e para tanto nós vamos abordar 14 tópicos sobre o conceito e os requisitos desta ação, além do tempo necessário.

1) O que é a Ação de Usucapião Ordinária;

Então vamos falar sobre o conceito do que é a ação de usucapião ordinária e para que nós possamos entender de uma maneira um tanto em simples o que é esta ação, entenda que ela não é nada mais nada menos do que a transferência da posse de maneira documental através de um processo do antigo proprietário que abandonou a coisa, e um novo proprietário que é o possuidor, ou seja, aquela pessoa que está em cima do bem (do imóvel) seja ele rural ou urbano.

2) Quais são os requisitos;

Agora vamos abordar quais são os requisitos necessários para essa modalidade de ação e para tanto vamos fazer um acerto da seguinte maneira, eu vou passar para os senhores 2 requisitos, o primeiro pensando em 10 anos e o segundo com um tempo de 5 anos. Então vamos ao primeiro de 10 anos, nesta modalidade de ação de usucapião de 10 anos, nós precisamos o transcurso do lapso temporal de 10 anos de forma contínua e ininterrupta e sem oposição, é necessário que o proprietário ou a proprietária tenha o justo título e que também tenha boa fé.

Sendo assim, é bom esclarecer esses três conteúdos – o primeiro então é se nós precisamos de um lapso temporal de 10 anos e a pergunta e a dúvida é se neste lapso temporal a pessoa precisa ficar em cima do imóvel, não basta a pessoa, “cuidar”, “olhar” ou se imaginar como um cuidador, ou seja, a posse com animus de usucapião deve ser uma posse como dona.

3) Tempo de posse;

Além dos 3 requisitos anteriores que são: o tempo de 10 anos, o justo título e a boa-fé, aqui é necessário um tempo de 5 anos, porém mudam as condições – primeiro: esta aquisição tem que ter sido onerosa; segundo: deve haver um prévio registro, ou seja, a compra e venda deve ter sido obrigatoriamente registada; terceiro: o registro deve ter sido cancelado; e para complementar, às vez não basta existir o cancelamento uma vez que já tivemos casos de que existiam matrículas sobrepostas, então o cidadão tem a matrícula dele e de repente descobre que tem uma outra matrícula.

4) O que é justo título;

Então nesta modalidade de ação de usucapião, a pessoa tem que ter uma propriedade, ele tem que ter um documento registral, ele tem que antes ter comprado este imóvel, mas perceba que não basta apenas ele ter comprado, ele tem que ter comprado, recebido a escritura, mandado averbar essa escritura no órgão competente, que é um cartório de registro de imóvel, portanto, é exatamente esta escritura/matrícula da propriedade que esteja contestada.

5) O que é boa-fé;

Então que fique claro, não basta ter um contrato de compra e venda, é necessário ter o contrato, a escritura e o registro imobiliário, para ter direito a esta modalidade de ação, e por último ele tem que ter a boa-fé, sendo uma grande dúvida “o que é a boa fé?” A boa fé pode se entender da seguinte maneira: ele comprou de maneira legítima, ele comprou e não sabia que existia vício nessa posse ou nessa propriedade, então neste caso ele pode sim através da ação de usucapião ordinária regularizar de uma de uma vez por todas a propriedade do seu imóvel, é também nesta modalidade de ação que é permitido que o possuidor com 5 anos possa também intentar esta ação da usucapião, e para tanto mudam os requisitos.

6) Situações para redução do tempo de posse;

É requisito ao adquirente do imóvel que ele deva ter instalado no local a sua moradia, também precisa ter feito investimento e deva ter transformado a utilização do imóvel de maneira social e econômica, então se ele preencher esses quatro requisitos, o tempo que antes eram 10 anos podem ser reduzidos apenas e tão somente para 5 anos.

7) Quem pode propor esta ação;

Na dúvida consulte um advogado de sua confiança, além disso, uma outra situação especial é quem pode propor esta ação de usucapião, aqui nós temos uma situação especial onde só pode propor esta ação a esta modalidade de ação de usucapião, a pessoa que tenha antes comprado, recebido a escritura, mandado fazer o registro e averbado o registro no cartório de imóveis e ela seja um proprietário documental (um proprietário registral).

8) Contra quem será proposta a ação;

Aqui nós temos 2 situações extremamente especiais, a primeira é claro, a ação de usucapião sempre deve ser proposta contra quem consta no registro imobiliário como proprietário, mas e se a pessoa já tenha a propriedade contra quem vai propor? É exatamente aqui que surge as 2 situações, a primeira situação: a ação deverá ser proposta contra quem, digamos assim, for o oponente dele ou vamos imaginar que ele tenha a matrícula dele, e depois de um tempo apareceu uma matrícula sobreposta, então contra quem tenha a segunda matrícula sobreposta ou contra quem está questionando a validade do documento dele.

Já a segunda situação é contra o opositor, vamos criar uma situação rapidinho aqui pra pessoas entendam, imagine que a pessoa comprou e após ter comprado e recebido a documentação, alguém veio e alegou que a venda é nula.  Então o oponente ou pessoa que está alegando que o documento dele, que é o contrato de compra e venda e a escritura do registro imobiliário é nula, essa pessoa irá figurar no polo passivo, ou seja, é a pessoa requerida na ação de usucapião que nós estamos tratando.

9) Lugar onde deve tramitar a ação;

A ação sempre irá tramitar na cidade do imóvel, vamos imaginar que a ação seja para um imóvel rural, sabendo que este tipo de ação serve tanto para imóvel urbano, quanto para um imóvel que esteja em uma cidade

10) Quais os documentos necessários;

Documentos necessários:

Os principais documentos, embora não seja exatamente o total completo, mas os principais:

Registro de imóvel atualizado (com menos de 30 dias);

RG e CPF;

Comprovante de residência do proprietário (do marido e da mulher);

Se houver uma segunda matrícula (atualizada com menos de 30 dias);

Testemunhas (no mínimo 3);

Planta elaborada por um engenheiro (metragem, divisas etc.)

Conclusão: nós precisamos basicamente do conjunto de documentos que comprovem 4 coisas: os proprietários, o objeto da propriedade ou seja a propriedade deles, o documento do oponente entenda-se como documento do oponente, a matrícula do imóvel do oponente, os dados pessoais do oponente e por último, a planta os confrontantes e as testemunhas.

11) Necessidade de Advogado;

Sim sempre haverá necessidade de um advogado, de preferência que seja expertos em usucapião.

12) O que acontece ao final da ação;

As pessoas quando falam sobre a ação perguntam com frequência o que acontece ao final da ação de usucapião.

A decisão do juiz que reconhece o direito através de um documento chamado mandado judicial, então esse mandado sai do cartório e vai para o registro do imóvel que abre uma nova matrícula e lá consta “em decorrência da sentença de usucapião proferido pelo juiz X do processo mandou averbar/reconhecer a propriedade em favor dos autores da ação de usucapião”.

13) Validade do documento decorrente desta ação;

Uma dúvida bastante cruel é qual é a validade da sentença que reconhece a propriedade através da ação de usucapião? Esta sentença é no direito brasileiro uma das melhores sentenças, é um dos melhores direitos, porque num processo de usucapião o direito nasce, o juiz constitui a propriedade e lembre-se de uma coisa, o processo de usucapião reconhece o direito que surge do tempo, ou seja, passou o tempo, preencheu os requisitos, a sentença judicial é imutável.

14) Honorários e custas do processo.

Por último vamos falar sobre honorários e custas que geralmente são fixados segundo 3 parâmetros, a extensão do trabalho, a complexidade do processo e o tempo necessário, além destes 3 requisitos acrescenta-se 4º que tecnicamente depende da qualificação profissional do advogado que está trabalhando e da sua reputação pessoal.

As custas de um processo de usucapião giram em torno de mais ou menos R$2.000,00 (dois mil reais) além desses valores que são pagos no cartório, também existem custas de publicação de editais, custos de intimação e citação de confrontantes entre outras despesas.

Entre em contato conosco

Somos um escritório de Advocacia altamente respeitado e conhecido, composto por Advogados com experiência de mais de 25 anos, ajudando clientes em questões críticas. Já trabalhamos com inúmeros clientes, com questões complexas de propriedade, incluindo usucapião, indenizações, inventário e partilha de bens.

Se vocês estiver se precisando entrar com uma ação de usucapião, nosso escritório está à sua disposição, pronto para ajudá-lo a obter o melhor resultado possível para a sua causa.

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