Imóvel em comum após herança ou divórcio: quando cabe a extinção de condomínio

Como resolver a copropriedade quando um herdeiro ou ex-cônjuge quer vender e o outro não

Lidiane Rufatto | Advogada – OAB/PR 44.484

Um imóvel deixado como herança ou adquirido durante um casamento pode permanecer em nome de várias pessoas por muito tempo. Enquanto existe concordância sobre o uso, o pagamento das despesas e o destino do bem, a copropriedade costuma ser administrável. O conflito surge quando um dos titulares pretende vender, receber sua parte ou deixar de suportar os encargos, mas os demais desejam conservar o imóvel ou simplesmente não tomam providência alguma.

Nessa situação, a expressão “extinção de condomínio” não se refere ao condomínio edilício do prédio, mas ao encerramento da propriedade comum sobre um determinado bem. A solução pode ocorrer por acordo, com a atribuição do imóvel a um dos coproprietários e o pagamento dos demais, pela venda particular do bem ou, quando o consenso se mostra inviável, por divisão ou alienação judicial.

O Código Civil assegura a cada condômino o uso da coisa comum de modo compatível com os direitos dos demais e lhe permite alienar a própria fração ideal. Também estabelece, como regra, que ninguém é obrigado a permanecer indefinidamente no condomínio: qualquer coproprietário pode exigir a divisão, e, sendo o bem indivisível, a venda e a repartição do valor apurado.¹

O que é o condomínio sobre um imóvel

Há condomínio quando duas ou mais pessoas são titulares, ao mesmo tempo, do direito de propriedade sobre o mesmo bem. Cada uma possui uma fração ideal — por exemplo, 50%, 25% ou 10% —, mas essa fração não corresponde, por si só, a um cômodo, pavimento ou faixa física determinada. Salvo divisão formalmente aprovada e registrada, todos exercem direitos sobre o imóvel inteiro, dentro dos limites impostos pela igual titularidade dos demais.

Por isso, o coproprietário de metade de uma casa não se torna automaticamente dono da sala, do piso superior ou da parte frontal do terreno. A individualização material depende de divisibilidade física e jurídica, observância das regras urbanísticas, elaboração técnica e registro imobiliário. Em apartamentos, casas urbanas comuns e muitos imóveis rurais, a divisão cômoda é impossível ou provoca perda relevante de utilidade e valor.

A doutrina civilista costuma acentuar que os direitos dos condôminos são qualitativamente iguais, embora quantitativamente diferentes. Todos possuem faculdades de proprietário sobre o conjunto, mas devem exercê-las sem excluir ou prejudicar os outros titulares. Essa característica explica tanto o dever de compartilhar despesas como o direito de pedir o encerramento da comunhão quando a convivência patrimonial deixa de ser possível.

Como a copropriedade se forma entre herdeiros

Com a morte, a herança é transmitida imediatamente aos herdeiros, mas permanece como uma universalidade indivisível até a partilha. Nesse período, nenhum coerdeiro é dono isolado de um imóvel específico do espólio; cada qual possui uma quota sobre o acervo hereditário como um todo, e a administração ordinária cabe ao inventariante, sob fiscalização dos interessados e do juízo, quando o inventário é judicial.²

O modo mais adequado de evitar um condomínio futuro costuma ser resolver o destino do imóvel dentro do próprio inventário. Se o bem não comporta divisão cômoda e não cabe integralmente no quinhão de um herdeiro, o Código de Processo Civil prevê licitação entre os interessados ou venda judicial, com partilha do preço. Também é possível que um herdeiro receba o imóvel e compense os demais, desde que sejam preservados os quinhões e examinadas as repercussões tributárias.³

Nem sempre isso acontece. Por falta de liquidez, por razões afetivas ou por ausência de consenso, o imóvel pode ser atribuído a todos os sucessores em frações ideais. Encerrado o inventário, deixa de existir a indivisão sobre a herança, mas permanece a copropriedade sobre aquele bem. A partir daí, qualquer um dos herdeiros poderá buscar a divisão ou a extinção do condomínio.

O Superior Tribunal de Justiça decidiu que, depois de homologada a partilha e expedido o respectivo formal, o herdeiro pode propor ação de divisão ou de extinção do condomínio antes mesmo de registrar o título na matrícula. O registro continua indispensável para a plena regularização e para a prática de atos perante terceiros, mas não foi considerado condição para o exercício dessa pretensão entre os sucessores. ⁴

Como a copropriedade se forma após o divórcio ou o fim da união estável

O divórcio pode ser decretado sem que a partilha seja concluída. Quando isso ocorre, os bens comunicáveis permanecem sujeitos à definição posterior dos direitos de cada ex-cônjuge. Antes de falar em extinção de condomínio, é necessário verificar se já existe decisão, escritura ou acordo que identifique o bem, reconheça sua comunicabilidade e estabeleça as quotas pertencentes a cada um.⁵

Se a proporção ainda está em discussão — porque se debate o regime de bens, a origem dos recursos, eventual sub-rogação, benfeitorias, financiamento ou data da separação de fato —, a providência principal pode ser a própria partilha. Somente depois de definidos os direitos é possível determinar com segurança quanto cada parte receberá na venda, na adjudicação ou em eventual indenização pelo uso exclusivo.

Quando o imóvel já foi partilhado em frações ideais, a relação deixa de ser apenas uma pendência familiar e passa a ser também uma típica copropriedade. A circunstância de um dos ex-cônjuges continuar residindo no local, ainda que com filhos do casal, não elimina automaticamente o direito do outro de pedir a extinção do condomínio. Em precedente envolvendo imóvel no Paraná, o STJ reconheceu que a permanência da ex-companheira com as filhas não impedia a alienação judicial do bem indivisível.⁶

Ninguém é obrigado a permanecer indefinidamente no condomínio

O artigo 1.320 do Código Civil permite que o condômino exija, a qualquer tempo, a divisão da coisa comum. Trata-se de prerrogativa ligada ao próprio direito de propriedade: quem possui uma fração não pode ser compelido a manter para sempre um vínculo patrimonial que já não atende aos seus interesses.

Isso não significa que toda ação será automaticamente julgada procedente sem exame do caso. É preciso demonstrar a titularidade, delimitar as frações, identificar o imóvel, chamar todos os interessados ao processo e verificar a existência de obstáculos jurídicos. Além disso, os condôminos podem convencionar a indivisão por prazo de até cinco anos, sujeito a nova prorrogação; e direitos reais ou situações protetivas específicas podem impedir ou adiar a venda.

Também é importante separar o desejo de conservar o imóvel da possibilidade jurídica de impedir a extinção. Razões afetivas, a expectativa de valorização ou a alegação de que o preço não seria suficiente para adquirir outro bem podem justificar uma tentativa de acordo, mas, em regra, não retiram do outro coproprietário o direito de converter sua fração em valor econômico.

As soluções consensuais costumam preservar melhor o patrimônio

Antes do processo, é recomendável apurar o valor de mercado, as despesas pendentes, a situação registral, a existência de financiamento ou gravames e a capacidade financeira de cada interessado. Com essas informações, algumas soluções se tornam possíveis:

– venda particular do imóvel inteiro, com divisão do preço conforme as frações de cada titular;

– aquisição das quotas pelos coproprietários que desejam permanecer com o bem, mediante pagamento aos demais;

– adjudicação do imóvel a um herdeiro ou ex-cônjuge no contexto da partilha, com reposição financeira ou atribuição de outros bens;

– divisão física, quando tecnicamente possível, urbanisticamente autorizada e registrável;

– locação do imóvel a terceiro, com repartição dos rendimentos e definição clara de despesas e administração;

– manutenção temporária do condomínio por prazo certo, acompanhada de regras escritas sobre ocupação, venda, avaliação, benfeitorias e encargos.

A avaliação independente é útil porque reduz discussões baseadas apenas em estimativas pessoais. Também convém definir por escrito o prazo para pagamento, a responsabilidade por tributos e emolumentos, a entrega da posse, os débitos existentes, a quitação entre as partes e a consequência do inadimplemento. Um acordo mal redigido pode substituir um conflito antigo por outro ainda mais difícil.

Quando um quer vender e os outros se recusam

Sendo o imóvel indivisível e inexistindo acordo para que um dos condôminos adquira as demais quotas, o Código Civil determina a venda e a repartição do produto. A medida costuma ser formulada por meio de ação de extinção de condomínio cumulada, quando necessário, com pedido de alienação judicial, arbitramento de aluguel, prestação de contas ou ressarcimento de despesas.

No processo, todos os coproprietários devem participar. A matrícula, o título de aquisição, a partilha ou decisão de divórcio e os documentos que definem as frações são essenciais. Se houver controvérsia sobre o valor do bem, poderá ser realizada avaliação judicial. Não havendo acordo sobre o modo da venda, o Código de Processo Civil prevê a alienação em leilão, observadas as regras processuais aplicáveis.⁷

A venda judicial é solução legítima, mas nem sempre a mais vantajosa economicamente. O procedimento pode envolver custos, demora e risco de o valor final não alcançar a expectativa dos proprietários. Por isso, mesmo após o ajuizamento, a composição para venda particular ou aquisição das quotas por um dos interessados continua sendo alternativa relevante, desde que o acordo assegure transparência e igualdade de condições.

Um coproprietário pode ficar com o imóvel

Sim. A extinção do condomínio não exige necessariamente a venda a terceiro. O próprio Código Civil privilegia a adjudicação a um dos consortes, desde que ele indenize os demais pelo valor de suas frações. Essa solução costuma ser adequada quando um herdeiro reside no local, quando um ex-cônjuge deseja conservar a moradia ou quando o imóvel possui importância econômica para apenas um dos titulares.

O ponto central é a apuração do valor e a efetiva capacidade de pagamento. Não basta declarar interesse em ficar com o bem; é necessário oferecer condições concretas, respeitar os quinhões e formalizar a transferência por título apto ao registro. Se houver financiamento, usufruto, penhora, indisponibilidade ou alienação fiduciária, a operação depende ainda da análise do gravame e, em determinados casos, da anuência do credor ou de autorização judicial.

Na alienação judicial, a lei confere preferência ao condômino em igualdade de oferta. Entre coproprietários, a existência de benfeitorias mais valiosas e, na falta delas, a titularidade de quinhão maior são critérios legais de preferência. Não se trata, contudo, de direito de adquirir o imóvel por valor inferior ao oferecido por terceiro.

Direito de preferência na venda da fração ideal

Um coproprietário pode vender sua fração ideal sem extinguir o condomínio. Porém, tratando-se de coisa indivisível, o artigo 504 do Código Civil impede que a quota seja vendida a estranho se outro condômino a quiser nas mesmas condições. O titular deve ser cientificado do preço, da forma de pagamento e das condições essenciais do negócio.

Se a venda a terceiro ocorrer sem essa ciência, o condômino preterido poderá, em regra, depositar o preço e requerer para si a parte alienada no prazo decadencial de 180 dias. O direito de preferência protege o grupo contra a entrada inesperada de pessoa estranha, mas não impede a transferência de uma quota a outro coproprietário, hipótese em que não há ingresso de novo titular no condomínio. ⁸

A venda isolada da fração ideal merece cautela. No mercado, quotas de imóveis indivisos geralmente sofrem deságio e atraem menos compradores, sobretudo quando outro condômino ocupa o bem. Em muitos casos, a venda conjunta do imóvel inteiro ou a aquisição interna das quotas preserva melhor o valor patrimonial.

Uso exclusivo do imóvel e possível cobrança de aluguel

O fato de um coproprietário permanecer no imóvel não o transforma em proprietário exclusivo. O Código Civil estabelece que cada condômino responde aos outros pelos frutos que recebeu da coisa e pelos danos que causou. Dessa regra decorre, em determinadas circunstâncias, a possibilidade de fixar indenização equivalente ao aluguel em favor de quem foi privado do uso.⁹

A cobrança, porém, não é automática. É necessário examinar se houve uso verdadeiramente exclusivo, se o outro titular manifestou oposição, se as quotas estão definidas, se existia autorização gratuita, se a ocupação integra acordo de divórcio ou obrigação alimentar e a partir de qual momento ficou caracterizada a resistência. Notificações extrajudiciais, pedidos formulados no processo e a citação podem ser relevantes para estabelecer o termo inicial da indenização.

Em 2022, ao admitir a extinção de condomínio de imóvel ocupado pela ex-companheira e pelas filhas, o STJ afastou a cobrança de aluguel porque as partes haviam convencionado que ela poderia residir gratuitamente até a venda. Em outro julgamento, de 2024, a corte rejeitou a indenização porque a filha comum também morava no local e porque o percentual do ex-marido ainda estava sendo discutido na ação de partilha. Os precedentes mostram que a presença dos filhos não produz uma resposta invariável: o conteúdo dos alimentos, o acordo anterior, a definição das quotas e a efetiva exclusão do outro coproprietário precisam ser examinados em conjunto.¹⁰

Há ainda situações em que a cobrança seria incompatível com a própria causa da saída do imóvel. O STJ já afastou aluguel em favor de coproprietário retirado da residência por medida protetiva de urgência decorrente de violência doméstica. A análise patrimonial não pode neutralizar a proteção conferida à vítima nem converter o afastamento judicial do agressor em vantagem econômica.¹¹

Direito real de habitação do cônjuge ou companheiro sobrevivente

Nas relações sucessórias, uma das principais limitações à extinção do condomínio é o direito real de habitação. O Código Civil assegura ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, o direito de permanecer no imóvel destinado à residência da família, desde que atendidos os requisitos legais. A jurisprudência estende a proteção ao companheiro sobrevivente.

Em 2025, o STJ reafirmou que, enquanto perdurar esse direito, não cabe a extinção do condomínio nem a alienação judicial do imóvel, tampouco a cobrança de aluguel pelo uso. Por isso, antes de ajuizar demanda entre herdeiros, é indispensável verificar se o bem era a residência familiar, se o sobrevivente reúne os requisitos da proteção e se existe alguma circunstância jurídica capaz de afastá-la.¹²

O direito real de habitação tem natureza sucessória. Ele não pode ser transportado automaticamente para o divórcio apenas porque um ex-cônjuge permaneceu na antiga residência do casal. Em 2024, o STJ afastou essa aplicação por analogia e assinalou que a ocupação do imóvel, nas separações, deve ser resolvida na partilha e nas demais relações familiares pertinentes.¹³

IPTU, condomínio, manutenção e benfeitorias

A copropriedade não envolve apenas direitos. O artigo 1.315 do Código Civil determina que os condôminos concorram, na proporção de suas partes, para as despesas de conservação e suportem os ônus incidentes sobre o bem. Em princípio, IPTU, despesas extraordinárias e reparos necessários devem ser examinados segundo as frações e o benefício comum; consumos pessoais, como água, energia e serviços utilizados exclusivamente pelo ocupante, tendem a permanecer sob sua responsabilidade.

A existência de uso exclusivo pode influenciar o acerto de contas, mas não autoriza soluções mecânicas. Em 2025, o STJ entendeu que o herdeiro obrigado a indenizar os demais pelo uso exclusivo antes da partilha não deveria, pelo mesmo fato, arcar sozinho também com o IPTU, sob pena de dupla compensação. A corte distinguiu essa hipótese daquela em que o ocupante não paga aluguel, situação na qual os encargos podem ser considerados no encontro de contas.¹⁴

Benfeitorias também exigem prova. É preciso demonstrar o gasto, sua natureza, a época da realização, a ciência dos demais e a efetiva valorização ou necessidade para conservação. Reformas de gosto pessoal, executadas sem consulta, não se confundem com reparos indispensáveis. A documentação deve incluir notas fiscais, comprovantes de pagamento, fotografias, projetos e, quando necessário, avaliação técnica.

Aspectos tributários e registrais

A forma escolhida para extinguir o condomínio pode produzir efeitos tributários distintos. Se cada interessado recebe exatamente o valor correspondente à própria quota, a operação difere daquela em que um deles recebe parcela superior. Havendo excesso gratuito de meação ou de quinhão, poderá existir incidência de ITCMD; sendo o excesso oneroso, com pagamento ao outro titular, deve ser examinada a incidência de ITBI segundo a legislação do município onde está localizado o imóvel.

No Paraná, por exemplo, a Lei Estadual nº 18.573/2015 disciplina o ITCMD e a Secretaria da Fazenda mantém sistema próprio para declarações causa mortis e inter vivos gratuitas. A qualificação tributária não deve ser presumida apenas pelo nome atribuído ao acordo: o conteúdo econômico da transferência, os valores das quotas e a existência ou não de compensação precisam estar claramente documentados.¹⁵

Depois da extinção, o título deve ser levado ao Registro de Imóveis. Escritura, formal de partilha, carta de adjudicação, sentença ou instrumento homologado somente produzem a atualização plena da titularidade imobiliária quando ingressam na matrícula, observadas as exigências registrais, os tributos e os gravames existentes.

Documentos que normalmente precisam ser examinados

A documentação varia conforme a origem da copropriedade, mas a análise inicial costuma abranger:

– Matrícula atualizada e certidão de ônus do imóvel;

– Escritura, contrato de aquisição, formal de partilha, carta de adjudicação ou título que originou as frações;

– Sentença, escritura ou acordo de divórcio e partilha, quando se tratar de ex-cônjuges ou ex-companheiros;

– Processo de inventário, plano de partilha e documentos dos herdeiros, quando a origem for sucessória;

– Comprovantes de IPTU, taxas condominiais, seguro, manutenção, financiamentos e demais encargos;

– Avaliações de mercado e documentos relativos a propostas de compra;

– Provas da ocupação, de eventual locação e dos frutos recebidos;

– Notificações, mensagens e propostas que demonstrem tentativa de composição;

– Documentação das benfeitorias e despesas que se pretende compensar.

A matrícula é o ponto de partida, mas raramente encerra toda a análise. Em imóveis herdados, podem existir inventários ainda não registrados; em divórcios, a decisão pode ter deixado bens para partilha posterior; e, em ambos os casos, gravames, ações judiciais ou divergências de área podem alterar a estratégia.

Perguntas frequentes

Um herdeiro pode obrigar os demais a vender o imóvel?

Se o inventário já definiu as unidades e o imóvel é indivisível, um dos coproprietários pode pedir a extinção do condomínio e a alienação judicial. Durante o inventário, a destinação do bem deve, em regra, ser tratada na própria partilha, observando-se a oferta entre interessados, a adjudicação ou a venda previstas no Código de Processo Civil.

O herdeiro que mora sozinho no imóvel pode impedir a venda?

A ocupação, por si só, não impede a extinção. Devem ser examinados eventual direito real de habitação, acordo de indivisão, decisão no inventário e outras circunstâncias jurídicas. A simples preferência pessoal por continuar no imóvel não elimina a quota dos demais.

O ex-cônjuge que reside com os filhos é obrigado a pagar aluguel?

Não há resposta automática. A indenização depende do uso exclusivo, da definição das quotas, da oposição do outro titular, dos alimentos, de acordo anterior e das circunstâncias concretas. A presença dos filhos pode ser relevante, mas não substitui a análise integral da relação patrimonial e familiar.

É possível vender apenas a parte ideal?

Sim, mas, em bem indivisível, os demais condôminos possuem preferência em igualdade de condições quando a venda é dirigida a terceiro. Além disso, frações ideais costumam ter menor liquidez e valor de mercado do que a venda conjunta do imóvel.

Quem pagou sozinho IPTU e reformas será reembolsado?

Pode haver direito de ressarcimento ou compensação, mas é necessário comprovar o pagamento, a natureza da despesa, o benefício comum e o contexto da ocupação. Despesas de conservação não recebem o mesmo tratamento de consumos pessoais ou reformas meramente voluntárias.

O imóvel sempre vai a leilão?

Não. O leilão é uma consequência possível quando o bem é indivisível e não há acordo sobre adjudicação ou venda. Os interessados ​​podem solucionar a questão por compra das cotas, venda particular, mediação ou acordo judicial até etapas avançadas do procedimento, desde que preservados os direitos de todos.

Considerações finais

A extinção de condomínio é instrumento destinado a encerrar uma copropriedade que perdeu sua função prática. Entre herdeiros, ela exige distinguir a herança ainda indivisa do condomínio estabelecido após a partilha. Entre ex-cônjuges, depende da definição prévia dos bens comunicáveis e das quotas. Em ambos os casos, a titularidade, a ocupação, os encargos, as benfeitorias, os tributos e os direitos protetivos devem ser examinados de maneira conjunta.

A solução consensual costuma preservar melhor o valor do patrimônio e reduzir o desgaste pessoal. Quando ela não é possível, a lei oferece meios para que nenhum titular permaneça indefinidamente preso ao bem comum. A escolha do procedimento adequado, porém, exige análise documental e registral, especialmente quando há inventário em curso, filhos residindo no imóvel, direito real de habitação, financiamento ou divergência sobre as frações.

**Este conteúdo possui finalidade exclusivamente informativa e não substitui a análise jurídica individualizada dos documentos, do título de propriedade e das circunstâncias de cada copropriedade. Havendo dúvidas consulte um profissional habilitado de sua confiança.

Notas técnicas

1. Código Civil, arts. 1.314, 1.315, 1.319, 1.320, 1.321 e 1.322. Os dispositivos regulam o uso da coisa, as despesas, a responsabilidade pelos frutos, o direito à divisão e a alienação do bem indivisível.
2. Código Civil, art. 1.791 e parágrafo único. Até a partilha, a herança é considerada unitária e o direito dos coerdeiros à propriedade e à posse é indivisível, aplicando-se, no que couber, as normas do condomínio.
3. Código de Processo Civil, arts. 648 e 649. A partilha deve buscar igualdade, prevenção de litígios e comodidade; bens sem divisão cômoda podem ser arrematados entre os interessados ​​ou vendidos judicialmente, salvo acordo para adjudicação comum.
4. STJ, REsp 1.813.862/SP, Terceira Turma. O registro do formal de partilha não foi considerado requisito para o ajuizamento da ação de divisão ou extinção de condomínio depois de definida a copropriedade entre os herdeiros.
5. Código Civil, art. 1.581; Código de Processo Civil, art. 731, parágrafo único. O divórcio pode ser decretado antes da partilha, que será realizada posteriormente se não houver acordo.
6. STJ, REsp 1.852.807/PR, Terceira Turma, julgado em 2022. A permanência da ex-companheira com as filhas no imóvel não impediu a extinção do condomínio e a alienação judicial.
7. Código de Processo Civil, arts. 725, IV e V, e 730. O pedido de alienação da coisa comum segue a jurisdição voluntária; na ausência de acordo sobre o modo de alienação, o juiz determina leilão.
8. Código Civil, art. 504. Conforme a jurisprudência do STJ, a preferência legal não se aplica quando a fração é alienada a outro condômino, pois nessa hipótese não há ingresso de terceiro estranho na copropriedade.
9. Código Civil, art. 1.319. A jurisprudência do STJ admite indenização pela fruição exclusiva quando um coproprietário impede o outro de exercer o uso, desde que sejam examinadas a definição das quotas, a oposição e as circunstâncias da posse.
10. STJ, REsp 1.852.807/PR e REsp 2.082.584/SP. Os julgados adotaram soluções distintas em razão do acordo de ocupação, da residência dos filhos e da indefinição da fração, evidenciando a natureza casuística do arbitramento de aluguel entre ex-cônjuges.
11. STJ, REsp 1.966.556/SP, Terceira Turma, julgado em 2022. Foi afastado o arbitramento de aluguel em favor do coproprietário retirado do imóvel por medida protetiva de urgência.
12. Código Civil, art. 1.831; STJ, REsp 2.189.529/SP, Terceira Turma, julgado em 2025. Enquanto perdurar o direito real de habitação, a orientação reafirmada pelo tribunal impede a extinção do condomínio, a venda judicial e a cobrança de aluguel sobre o imóvel protegido.
13. STJ, decisão da Terceira Turma divulgada em 14 ago. 2024. O direito real de habitação possui natureza sucessória e não se aplica por analogia ao ex-cônjuge em razão do divórcio.
14. STJ, Quarta Turma, julgamento divulgado em 7 abr. 2025. O herdeiro que já indeniza os demais pelo uso exclusivo não deve suportar sozinho o IPTU pelo mesmo fundamento, para evitar dupla compensação.
15. Paraná, Lei Estadual nº 18.573/2015; Secretaria de Estado da Fazenda do Paraná, orientações do ITCMD; Município de Curitiba, serviço de ITBI para atos judiciais e extrajudiciais. A tributação depende da natureza gratuita ou onerosa do excesso e da legislação aplicável ao local do imóvel.

Referências normativas, jurisprudenciais e doutrinárias

BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Código Civil. Especialmente arts. 504, 1.314 a 1.325, 1.581, 1.791 e 1.831. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm. Acesso em: 18 jul. 2026.

BRASIL. Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil. Especialmente arts. 647 a 655, 725 e 730 a 733. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm. Acesso em: 18 jul. 2026.

PARANÁ. Lei nº 18.573, de 30 de setembro de 2015. Institui o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos – ITCMD. Disponível em: https://www.legislacao.pr.gov.br/legislacao/exibirAto.do?action=iniciarProcesso&codAto=147423. Acesso em: 18 jul. 2026.

PARANÁ. Secretaria de Estado da Fazenda. ITCMD: informações e acesso ao sistema declaratório. Disponível em: https://www.fazenda.pr.gov.br/Pagina/ITCMD. Acesso em: 19 jul. 2026.

CURITIBA. Prefeitura Municipal. ITBI – Judicial e Extrajudicial. Disponível em: https://www.curitiba.pr.gov.br/busca/?filtro=1&termo=itbi. Acesso em: 19 jul. 2026.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Herdeiro não depende de registro formal da partilha do imóvel para propor extinção do condomínio. REsp 1.813.862/SP. 1º mar. 2021. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/01032021-Herdeiro-nao-depende-de-registro-formal-da-partilha-do-imovel-para-propor-extincao-do-condominio.aspx. Acesso em: 19 jul. 2026.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Direito de preferência não se aplica na venda de fração de imóvel entre coproprietários. 29 maio 2018. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias-antigas/2018/2018-05-29_08-22_Direito-de-preferencia-nao-se-aplica-na-venda-de-fracao-de-imovel-entre-coproprietarios.aspx. Acesso em: 20 jul. 2026.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Ex-companheiro ficar no imóvel com os filhos do casal não afasta direito do outro à extinção do condomínio. REsp 1.852.807/PR. 17 jun. 2022. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/17062022-Ex-companheiro-ficar-no-imovel-com-os-filhos-do-casal-nao-afasta-direito-do-outro-a-extincao-do-condominio-.aspx. Acesso em: 20 jul. 2026.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Mulher que mora com a filha não terá de indenizar ex-marido pelo uso de imóvel comum. REsp 2.082.584/SP. 16 jul. 2024. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2024/16072024-Mulher-que-mora-com-a-filha-nao-tera-de-indenizar-ex-marido-pelo-uso-de-imovel-comum.aspx. Acesso em: 20 jul. 2026.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Direito real de habitação não pode ser exercido por ex-cônjuge em caso de divórcio. 14 ago. 2024. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2024/14082024-Direito-real-de-habitacao-nao-pode-ser-exercido-por-ex-conjuge-em-caso-de-divorcio.aspx. Acesso em: 20 jul. 2026.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Direito real de habitação impede extinção do condomínio e alienação do imóvel. REsp 2.189.529/SP. 3 set. 2025. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/paginas/comunicacao/noticias/2025/03092025-direito-real-de-habitacao-impede-extincao-do-condominio-e-alienacao-do-imovel.aspx. Acesso em: 20 jul. 2026.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Herdeiro que paga aluguel pelo uso exclusivo de imóvel antes da partilha não arca sozinho com IPTU. 7 abr. 2025. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2025/07042025-Herdeiro-que-paga-aluguel-pelo-uso-exclusivo-de-imovel-antes-da-partilha-nao-arca-sozinho-com-IPTU.aspx . Acesso em: 26 jul. 2026.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Não é cabível arbitramento de aluguel em favor de coproprietário afastado do imóvel por medida protetiva. REsp 1.966.556/SP. 7 mar. 2022. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/07032022-Nao-e-cabivel-arbitramento-de-aluguel-em-favor-de-coproprietario-afastado-do-imovel-por-medida-protetiva-.aspx. Acesso em: 26 jul. 2026.

FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil: Reais. v. 5. 22. ed. Salvador: JusPodivm, 2026. Disponível em: https://juspodivmdigital.com.br/cdn/pdf/JUS5136-Degustacao.pdf. Acesso em: 26 jul. 2026.

TARTUCE, Flávio. Direito Civil: Direito das Coisas. v. 4. 18. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2026. Disponível em: https://www.grupogen.com.br/livro-direito-civil-vol-4-18-edicao-2026-flavio-tartuce-editora-forense-9788530998776. Acesso em: 26 jul. 2026.

TARTUCE, Flávio. Direito Civil: Direito das Sucessões. v. 6. 19. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2026. Disponível em: https://www.grupogen.com.br/livro-direito-civil-vol-6-19-edicao-2026-flavio-tartuce-editora-forense-9788530998813. Acesso em: 26 jul. 2026.

MADALENO, Rolf. Manual de Direito de Família. 5. ed. Salvador: JusPodivm, 2026. Disponível em: https://www.editorajuspodivm.com.br/manual-de-direito-de-familia-2026-madaleno. Acesso em: 26 jul. 2026.

DIAS, Maria Berenice. Manual de Direito das Famílias. 17. ed. Salvador: JusPodivm, 2025. Disponível em: https://www.editorajuspodivm.com.br/manual-de-direito-das-familias-2025 . Acesso em: 26 jul. 2026.

ORDEM DOS ADVOGADOS DO BRASIL. Provimento nº 205/2021. Dispõe sobre publicidade e informação da advocacia. Disponível em: https://www.oab.org.br/leisnormas/legislacao/provimentos/205-2021. Acesso em: 26 jul. 2026.

Autoria

Lidiane Rufatto

Advogada – OAB/PR 44.484

Gaspar e Rufatto Advogados

O post Extinção de condomínio entre herdeiros ou ex-cônjuges: como funciona apareceu primeiro em Gaspar e Rufatto Advogados.

Quando cabe a adjudicação compulsória extrajudicial

Regularização de imóveis pela via do Registro de Imóveis

Lidiane Rufatto | Advogada – OAB/PR 44.484

 A compra de um imóvel nem sempre termina no momento em que o preço é pago e as chaves são entregues. Há situações em que o comprador cumpre integralmente o contrato, passa a ocupar o bem e assume despesas como IPTU e condomínio, mas a matrícula permanece em nome do vendedor. O problema costuma ficar oculto durante anos e somente aparece quando se pretende vender, financiar, inventariar ou oferecer o imóvel em garantia.

Do ponto de vista jurídico, essa diferença entre a realidade do negócio e a situação registral é relevante. No sistema brasileiro, a propriedade imobiliária não se transfere apenas com o pagamento ou com a assinatura de um contrato particular. A transmissão entre vivos depende do registro do título no Cartório de Registro de Imóveis; enquanto isso não ocorre, o alienante continua sendo considerado proprietário perante o registro.¹

Quando a escritura definitiva não é outorgada, a adjudicação compulsória pode ser o instrumento adequado para completar a transferência. Desde 2022, a Lei de Registros Públicos admite que o pedido seja processado diretamente no Registro de Imóveis, sem afastar a possibilidade de ajuizamento da ação judicial.²

O que a adjudicação compulsória resolve

A adjudicação compulsória não cria uma compra que nunca existiu. Sua finalidade é dar cumprimento a uma obrigação de transmitir a propriedade já assumida em negócio anterior. Em termos simples, existe contrato, houve cumprimento pelo adquirente e falta apenas a formalização que deveria ter sido praticada pelo vendedor, pelo cedente ou por seus sucessores.

A disciplina administrativa do Conselho Nacional de Justiça alcança promessas de compra e venda, promessas de permuta, cessões e promessas de cessão, desde que não haja direito de arrependimento ainda exercitável. Podem requerer o procedimento adquirentes, transmitentes, cedentes, cessionários e sucessores, sempre com assistência de advogado ou defensor público e procuração específica.³

Essa via é especialmente útil em contratos antigos, negócios celebrados por instrumento particular, aquisições feitas de loteadoras ou construtoras que encerraram suas atividades e cadeias sucessivas de cessões. Também pode ser cogitada quando o vendedor faleceu, quando não é localizado ou quando, embora encontrado, deixa de comparecer para concluir a transferência.

Contrato particular e “contrato de gaveta”

A expressão “contrato de gaveta” é utilizada para documentos muito diferentes entre si. Alguns contêm todas as informações essenciais do negócio, identificam corretamente o imóvel e registram o pagamento. Outros são recibos incompletos, sem descrição suficiente do bem, sem assinatura de quem constava como proprietário ou sem prova da sequência de cessões. Por isso, o nome dado ao documento importa menos do que seu conteúdo.

A lei dispensa o registro prévio da promessa de compra e venda ou da cessão para o deferimento da adjudicação compulsória extrajudicial. Também não exige prova da regularidade fiscal do promitente vendedor. A dispensa, contudo, não elimina a necessidade de demonstrar com segurança a origem do direito, a identificação do imóvel, o cumprimento da obrigação do comprador e a ligação entre o negócio apresentado e a pessoa que figura na matrícula.⁴

Quando houve mais de uma cessão, o último adquirente deve apresentar a cadeia documental completa. Não é suficiente demonstrar apenas que recebeu os direitos de alguém; é necessário reconstruir como esses direitos partiram do proprietário registral e chegaram ao requerente. A continuidade é um dos pilares do registro imobiliário e não pode ser suprida por mera narrativa desacompanhada de documentos.

O pagamento integral precisa ser demonstrado

A prova do adimplemento é central. A ata notarial deve registrar os elementos que comprovam o pagamento do preço ou o cumprimento da contraprestação prevista no contrato. Podem ser examinados recibos, transferências bancárias, mensagens em que se reconheça a quitação, declarações fiscais, termos de quitação e outros documentos cuja origem possa ser confirmada.⁵

Em contratos antigos, é comum que os comprovantes estejam dispersos ou tenham sido perdidos. Nessa hipótese, a análise jurídica deve ser prudente. A posse prolongada, o pagamento de tributos e a realização de benfeitorias ajudam a compreender a história do imóvel, mas nem sempre substituem a prova de quitação exigida para a adjudicação. Dependendo do conjunto disponível, a usucapião ou a ação judicial podem ser mais adequadas.

Como o procedimento é iniciado

O pedido é apresentado ao Registro de Imóveis da atual circunscrição do bem. Antes disso, o advogado examina a matrícula, o instrumento contratual, os comprovantes de pagamento, a qualificação das partes e eventuais ônus ou restrições. Essa etapa inicial evita que o procedimento seja instaurado com vícios que já poderiam ter sido identificados.

A ata notarial é lavrada por tabelião de notas. Nela devem constar, entre outros elementos, a identificação do imóvel, o histórico das cessões e sucessões, a prova do pagamento, as providências que deveriam ter sido adotadas para a transmissão e a caracterização do inadimplemento. A ata não transfere a propriedade e não substitui o registro; ela documenta os fatos e integra a instrução do pedido.⁶

O requerimento inicial deve indicar as partes, descrever o imóvel, apresentar o histórico do negócio, informar a inexistência de processo judicial impeditivo e pedir a notificação do requerido. A regulamentação nacional exige que o pedido seja instruído com a ata notarial e com o instrumento em que se funda a adjudicação. A apresentação pode ser física ou eletrônica, inclusive por meio do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos.⁷

Notificação do vendedor e consequências do silêncio

Depois de verificar que o requerimento preenche os requisitos iniciais, o Registro de Imóveis notifica o vendedor ou quem deva praticar o ato de transmissão. O prazo regulamentar é de 15 dias úteis para que o notificado concorde com a transferência ou apresente impugnação acompanhada de suas razões e documentos.

O silêncio não equivale, de forma automática e irrestrita, à assinatura da escritura. A norma estabelece que a ausência de manifestação pode gerar presunção de veracidade quanto à alegação de inadimplemento. O registrador ainda terá de qualificar o título, examinar a documentação e verificar se os requisitos legais foram atendidos.⁸

Vendedor falecido, empresa extinta ou endereço desconhecido

A morte do vendedor não impede, por si só, a adjudicação extrajudicial. Se houver inventário, a notificação é dirigida ao inventariante. Não havendo inventário, podem ser notificados os herdeiros legais, desde que sejam comprovados o óbito, a qualidade sucessória e a inexistência de inventário judicial ou extrajudicial.⁹

Quando a vendedora era pessoa jurídica já extinta, a notificação pode ser enviada ao liquidante ou ao último administrador conhecido. Se essas pessoas não forem identificadas ou estiverem em local incerto, admite-se a notificação por edital.

A notificação editalícia não deve ser utilizada como primeiro recurso. O requerente precisa demonstrar que esgotou os meios ordinários de localização. Confirmada a impossibilidade de notificação pessoal, o edital é publicado duas vezes, com intervalo de 15 dias úteis, em jornal impresso ou eletrônico, às expensas do requerente.¹⁰

O que acontece se houver impugnação

A existência de impugnação não encerra necessariamente o procedimento. O oficial pode afastar manifestações que não exponham razões mínimas, tratem de matéria estranha à adjudicação ou tenham caráter manifestamente protelatório. Se a controvérsia for acolhida, ou se houver recurso contra a rejeição, os autos são encaminhados ao juízo competente para exame específico da procedência da impugnação.

Esse encaminhamento não transforma automaticamente o pedido em ação judicial comum. O juiz decide a questão administrativa relativa à impugnação: se a acolher, determina a extinção do procedimento; se a rejeitar, ordena a retomada perante o Registro de Imóveis.¹¹

Controvérsias mais profundas — como alegação de falsidade contratual, discussão relevante sobre o pagamento, simulação, fraude, incapacidade das partes ou necessidade de prova pericial — costumam indicar a conveniência da via judicial, na qual há maior amplitude probatória.

Documentos que normalmente são examinados

A relação de documentos varia conforme o histórico do imóvel. Em uma análise inicial, costumam ser necessários:

• matrícula atualizada do imóvel e, quando necessário, certidões de registros anteriores;
• promessa de compra e venda, compromisso, cessões de direitos, promessas de cessão ou documentos sucessórios;
• recibos, transferências, termos de quitação e demais provas do pagamento;
• documentos pessoais, certidões de casamento, divórcio ou união estável, conforme o caso;
• certidões dos distribuidores forenses relacionadas ao contrato e às partes;
• documentos de óbito, inventário ou identificação de herdeiros, se houver falecimento;
• atos societários, baixa da empresa e identificação de administradores, quando a parte for pessoa jurídica;
• ata notarial e procuração com poderes específicos;
• comprovante do ITBI no momento indicado pelo Registro de Imóveis.

O registrador pode formular exigências complementares. Se o imóvel estiver descrito de maneira insuficiente, houver divergência de nomes, estado civil, medidas ou numeração, poderá ser necessária a retificação ou a apresentação de outros documentos antes do registro.

Ônus, indisponibilidade e débitos do imóvel

A existência de ônus na matrícula deve ser analisada caso a caso. Direitos reais, gravames e restrições que não impediriam uma alienação voluntária não afastam necessariamente a adjudicação. A indisponibilidade, porém, impede o deferimento enquanto não for cancelada. A regulamentação também prevê que, para unidades em condomínio edilício, a prova prévia de pagamento das cotas condominiais não é requisito do procedimento.¹²

Isso não significa que dívidas deixam de existir. A adjudicação regulariza a titularidade, mas não apaga automaticamente obrigações tributárias, condominiais ou garantias registradas. Antes de prosseguir, é recomendável verificar os efeitos patrimoniais de cada ônus e a responsabilidade do adquirente.

ITBI e custos

O imposto de transmissão deve ser comprovado antes da lavratura do registro. Pelo Código Nacional de Normas, depois de superadas as demais questões, o oficial notifica o requerente para apresentar o pagamento do ITBI no prazo de cinco dias úteis, admitido o sobrestamento em caso de justo impedimento. ¹³

Além do tributo, o procedimento envolve emolumentos da ata notarial e do Registro de Imóveis, certidões, notificações e honorários advocatícios. O custo depende do valor do bem, da tabela estadual, do número de interessados e da complexidade da cadeia documental. Não existe uma estimativa segura sem o exame prévio do caso.

Quando a adjudicação extrajudicial não é a melhor via

A desjudicialização não deve ser confundida com uma solução automática. A via extrajudicial é adequada quando os fatos essenciais podem ser demonstrados documentalmente e a qualificação registral oferece segurança para a transferência. Se o próprio contrato é contestado, se não há prova suficiente do pagamento, se o imóvel não pode ser identificado ou se a controvérsia exige ampla produção de provas, o processo judicial tende a ser mais apropriado.

Também é necessário diferenciar adjudicação compulsória de usucapião. A primeira decorre de uma obrigação contratual de transmitir o domínio. A segunda se funda na posse exercida durante o prazo e nas condições previstas em lei. A escolha errada pode aumentar custos e prolongar a regularização.

Por que não convém adiar a regularização

Enquanto o registro não é concluído, o imóvel continua formalmente vinculado ao patrimônio do vendedor. Isso pode gerar dificuldades diante de falecimento, inventário, penhora, indisponibilidade, dissolução de empresa ou novas alienações. Quanto mais tempo passa, maior o risco de perda de documentos e de multiplicação das pessoas que precisarão ser localizadas.

A regularização também é indispensável para que o proprietário possa vender o bem com segurança, obter financiamento, oferecê-lo em garantia ou incluí-lo corretamente em planejamento sucessório. O contrato quitado é um ponto de partida importante; a matrícula em nome do adquirente é o que encerra juridicamente a transferência.

Perguntas frequentes

Quem pagou o imóvel e recebeu as chaves já é proprietário?

Há direitos decorrentes do contrato e da posse, mas a propriedade imobiliária entre vivos somente se transfere com o registro do título na matrícula.

É obrigatório que o contrato tenha sido registrado?

Não. A Lei de Registros Públicos dispensa o registro prévio da promessa ou da cessão para a adjudicação compulsória extrajudicial. Ainda assim, o documento deve ser apto a demonstrar o negócio e a cadeia de titularidade.

O vendedor precisa concordar?

A concordância facilita o procedimento, mas sua ausência não impede, por si só, o pedido. Ele será notificado e poderá impugnar. O silêncio pode produzir presunção quanto ao inadimplemento, sem afastar a análise do registrador.

É possível proceder se o vendedor morreu?

Sim, em determinadas situações. Havendo inventário, notifica-se o inventariante. Sem inventário, podem ser notificados os herdeiros, desde que a sucessão esteja documentalmente comprovada.

Quanto tempo demora?

Não há prazo único. A duração depende da documentação, da localização dos interessados, de eventuais exigências, da ocorrência de impugnação e do recolhimento do imposto.

A adjudicação extrajudicial impede o processo judicial?

Não. A lei preserva a via jurisdicional. A escolha deve considerar a qualidade da prova e a natureza da controvérsia.

Considerações finais

A adjudicação compulsória extrajudicial tornou-se um instrumento relevante para corrigir situações em que o negócio foi cumprido, mas a propriedade não chegou ao registro. Seu êxito depende menos do nome atribuído ao contrato e mais da consistência do conjunto documental.

Antes de iniciar o procedimento, é necessário reconstruir a história do imóvel, conferir a matrícula, identificar todos os participantes do negócio e avaliar se existe prova suficiente da quitação. Essa análise também permite reconhecer, desde o início, quando a via judicial ou outro mecanismo de regularização oferece maior segurança.

Nota: Este artigo possui finalidade exclusivamente informativa e não substitui a análise jurídica individualizada do contrato, da matrícula e das circunstâncias do imóvel.

Notas técnicas

1. BRASIL. Código Civil, art. 1.245, caput e § 1º: a propriedade imobiliária se transfere pelo registro do título translativo; até o registro, o alienante continua havido como dono.
2. BRASIL. Lei nº 6.015/1973, art. 216-B, incluído pela Lei nº 14.382/2022. A norma preserva a via judicial e admite o processamento extrajudicial perante o Registro de Imóveis da situação do bem.
3. CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. Provimento nº 150/2023, arts. 440-B, 440-C e 440-E do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça – Foro Extrajudicial.
4. BRASIL. Lei nº 6.015/1973, art. 216-B, § 2º: o deferimento independe do registro prévio da promessa ou cessão e da comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor.
5. CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. Provimento nº 150/2023, art. 440-G inc. III e § 6º, que exemplifica meios de prova da quitação, como mensagens, comprovantes bancários, declarações fiscais e recibos confirmáveis.
6. BRASIL. Lei nº 6.015/1973, art. 216-B, § 1º, inc. III; CNJ, Provimento nº 150/2023, arts. 440-F e 440-G. A ata notarial instrui o pedido, mas não constitui título de propriedade.
7. CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. Provimento nº 150/2023, arts. 440-K, 440-L e 440-M. O requerimento deve atender, no que couber, aos requisitos do art. 319 do CPC e ser instruído com a ata notarial e o instrumento do negócio jurídico.
8. CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. Provimento nº 150/2023, arts. 440-R em 440-T. O requerido é notificado para, em 15 dias úteis, anuir ou impugnar; silêncio pode implicar presunção de veracidade da alegação de inadimplemento.
9. CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. Provimento nº 150/2023, art. 440-W. Havendo inventário, basta a notificação do inventariante; inexistindo inventário, podem ser notificados os herdeiros legais, mediante comprovação.
10. CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. Provimento nº 150/2023, arts. 440-O e 440-X. A notificação por edital pressupõe o esgotamento dos meios ordinários de localização e duas publicações com intervalo de 15 dias úteis.
11. CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. Provimento nº 150/2023, arts. 440-AB a 440-AE. O juízo competente examina especificamente a procedência da impugnação na instância administrativa.
12. CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. Provimento nº 150/2023, arts. 440-AG a 440-AJ. A indisponibilidade impede o deferimento enquanto não cancelada; para unidade em condomínio edilício, não se exige prova prévia de quitação das cotas comuns.
13. CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. Provimento nº 150/2023, art. 440-AL. O imposto de transmissão deve ser comprovado antes do registro, no prazo de cinco dias úteis após a notificação do oficial, salvo justo impedimento.

Referências normativas e fontes consultadas

BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Código Civil. Arts. 1.245, 1.417 e 1.418. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm. Acesso em: 26 jul. 2026.

BRASIL. Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Lei de Registros Públicos. Art. 216-B. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm. Acesso em: 26 jul. 2026.

BRASIL. Lei nº 14.382, de 27 de junho de 2022. Dispõe sobre o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos e altera a Lei de Registros Públicos. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2019-2022/2022/lei/l14382.htm. Acesso em: 26 jul. 2026.

CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. Provimento nº 149, de 30 de agosto de 2023. Institui o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça – Foro Extrajudicial. Disponível em: https://atos.cnj.jus.br/atos/detalhar/5243. Acesso em: 26 jul. 2026.

CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. Provimento nº 150, de 11 de setembro de 2023. Regulamenta a adjudicação compulsória extrajudicial e inclui os arts. 440-A a 440-AM no Código Nacional de Normas. Disponível em: https://atos.cnj.jus.br/atos/detalhar/5258 . Acesso em: 26 jul. 2026.

O post Imóvel quitado, mas sem escritura: adjudicação compulsória extrajudicial apareceu primeiro em Gaspar e Rufatto Advogados.

Prazo para Usucapião pode ser Completado no Decorrer do Processo Judicial

Segundo STJ – Superior Tribunal de Justiça é possível reconhecer usucapião quando o prazo exigido por lei é cumprido no curso do processo

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que é possível o reconhecimento da prescrição aquisitiva quando o prazo exigido pela lei se completa no curso da ação de usucapião, por força do artigo 462 do Código de Processo Civil de 1973.

Segundo o dispositivo, se, após a propositura da ação, algum fato constitutivo, modificativo ou extintivo do direito influenciar no julgamento do processo, o juiz deve levá-lo em consideração – de ofício ou a requerimento da parte – no momento de proferir a sentença.

Por unanimidade, os ministros reformaram acórdão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) que entendeu que os requisitos da usucapião deveriam estar implementados na data do ajuizamento da ação.

De acordo com o processo, em 1993, teve início o período de posse do possuidor antecessor e, em 1998, iniciou-se a posse dos requerentes que pleitearam judicialmente o direito de usucapião. A ação foi ajuizada em 2010.

Ao STJ, os requerentes alegaram a possibilidade de contagem do tempo exigido para a prescrição aquisitiva durante o trâmite da ação e até a data da sentença, que só foi proferida em 2017.

Prazo apl​​icável

Usucapião Extraordinária: O solicitante pode requerer a propriedade quando possuir o imóvel por 15 anos contínuos, sem violência, oposição e boa-fé ou qualquer documento (como contrato ou escritura). O prazo pode ser reduzido para 10 anos se o possuidor comprovar o local como moradia habitual ou tenha feito obras e melhorias.

Usucapião Ordinária: A parte interessada pode adquirir a propriedade do bem quando possuir o imóvel por 10 anos contínuos sem violência e sem oposição, com documento que comprove a aquisição (como contrato ou escritura), e que esteja de boa-fé.

Usucapião Especial Urbana: Adquire a propriedade quando possuir o imóvel por cinco anos consecutivos, sem violência e sem oposição do real proprietário, desde que a área seja inferior a 250m² e constituído como moradia. O possuidor não pode ter outro imóvel.

Usucapião Especial Rural: Adquire a propriedade quando possuir o imóvel por cinco anos contínuos sem violência e sem oposição de seu real proprietário, em área rural inferior a 50 hectares, usada como área produtiva de trabalho próprio ou da família, com constituição de moradia. Nesse caso, o possuidor não pode ter outro imóvel.

Usucapião Especial Familiar: Aplicado quando ex-cônjuge ou ex-companheiro abandona o lar, o imóvel é utilizado para moradia própria ou de sua família e o possuidor não tem outro imóvel. Adquire a propriedade quando possuir o imóvel por dois anos consecutivos.

Coletiva: Adquire a propriedade quando a área urbana, superior a 250m², for ocupada por população de baixa renda, durante cinco anos contínuos, desde que não seja possível identificar os terrenos ocupados por cada possuinte. É necessário que os possuidores não tenham outro imóvel.

Preced​​entes

A ministra citou precedente da Quarta Turma (REsp 1.088.082, de relatoria do ministro Luis Felipe Salomão), em que o colegiado, no mesmo sentido, votou pela possibilidade de declaração da usucapião ocorrida durante o trâmite do processo.

É plenamente possível o reconhecimento da prescrição aquisitiva quando o prazo exigido por lei se exauriu no curso da ação de usucapião, por força do art. 462 do CPC, que privilegia o estado atual em que se encontram as coisas, evitando-se provimento judicial de procedência quando já pereceu o direito do autor ou de improcedência quando o direito pleiteado na inicial, delineado pela causa petendi narrada, é reforçado por fatos supervenientes.

Leia o acórdão.

• Esta notícia refere-se ao(s) processo(s): REsp 1720288 e AgRg no REsp 1.163.175/PA

Se você comprou um imóvel por contrato ou tem posse em um imóvel entre 2 e 15 anos. Reside nele como dono(a) e nunca vieram lhe pedir a restituição. Saiba que existe um direito que pode reconhecido em seu favor e com isto conseguir a escritura do imóvel. A Gaspar e Rufatto Advogados trabalha com usucapião que pode ajudar a resolver essa situação.

Confira o nosso vídeo sobre usucapião

Se ficou com alguma dúvida e precisa de ajuda de alto nível em usucapião, agende uma consulta conosco!

O post Prazo para Usucapião pode ser Completado no Decorrer do Processo Judicial apareceu primeiro em Gaspar e Rufatto Advogados.

Definição de Direito Imobiliário ou de propriedade.

O direito imobiliário regulamenta a propriedade, as compras e vendas, a posse e as demais variáveis decorrentes do uso de imóveis urbano e rural, além de regulamentar todas as construções ou adições que de uma forma ou outra, venham a se unir ao imóvel. Como exemplo da amplitude do tema, a parte referente a flora, fauna e rio, também estão regulamentados em capítulo próprio e dentro do direito imobiliário.

Este conceito simples inclui uma ampla gama de diferentes disciplinas jurídicas. Primeiro, os imóveis podem ser residenciais ou comerciais. Pode ser propriedade de uma pessoa, mas utilizada por outra através de acordos de aluguel. Os terrenos podem ser comprados ou vendidos, porém devido ao seu alto valor, existem muitas leis locais que garantem que as transações imobiliárias sejam realizadas e registradas de forma adequada. A propriedade também pode ser transferida entre membros da família por meio do planejamento imobiliário ou pode ser propriedade de mais de uma pessoa.

Os governos federal, estaduais e municipal têm regras sobre os fins para os quais a propriedade pode ser usada – por exemplo, cada lote de terreno deve ser usado de acordo com as leis de zoneamento locais e os proprietários não podem causar danos ao meio ambiente.

Termos para saber

Título: Um termo legal que descreve quem é oficialmente o proprietário do imóvel.
Hipoteca: É uma dívida que incide sobre o bem e tem como origem uma obrigação onde a coisa como imóvel fica como garantia. Nesta situação o proprietário dá ao credor a propriedade ou casa como garantia.
Execução hipotecária: É processo pelo qual o credor cobra a dívida que está garantida por hipoteca, quando o devedor não paga conforme pactuado.

Leilão: É o ato onde o Agente Financeiro ou o Juiz, mandar vender um bem imóvel do devedor que não paga a dívida.

Agente Imobiliário ou Corretor: Profissional licenciado para negociar e realizar transações imobiliárias.

Notas da área de prática

Os advogados imobiliários não são legalmente exigidos em todas as transações, no entanto, a contratação de um pode ser muito útil para o comprador ou vendedor. Em primeiro lugar, os advogados imobiliários podem revisar o histórico de transações e o título da casa para garantir que ela possa ser vendida e que nenhum proprietário anterior volte a alegar que ainda é o proprietário. Em segundo lugar, muitos advogados podem aconselhar os proprietários sobre suas opções de hipoteca. Terceiro, os advogados podem ajudar a revisar o contrato de venda para garantir que ele seja justo para todas as partes. A maioria dos advogados imobiliários cobra honorários, embora alguns cobrem uma taxa fixa por seus serviços.

Áreas de atuação relacionadas

Direito Tributário: Ter um imóvel, principalmente um hipotecado, tem um grande impacto na maioria dos impostos familiares. Compreender o código tributário pode evitar que as famílias paguem a mais em seus impostos.
Lei do Inquilinato: a lei do inquilinato abrange a lei do aluguel de bens imóveis, incluindo locações, aluguel e despejo para locatários residenciais e comerciais. Muitos advogados consideram isso uma parte do direito imobiliário.
Acidentes e lesões: os proprietários podem ser responsabilizados por lesões sofridas em sua propriedade.
Planejamento sucessório: Algumas pessoas se preocupam muito em manter o patrimônio dentro da família. Os advogados de planejamento imobiliário podem ajudá-los a atingir esse objetivo.
Lei de seguros: a maioria dos proprietários de terras possui seguro residencial, que protege sua propriedade contra diversos tipos de danos.

Advogado expertos em direito imobiliário

João Antonio Gaspar é um advogado com mais de 25 anos de experiência em direito imobiliário, que entende as operações e objetivos de negócios de seus clientes. Abordando as necessidades e questões jurídicas imobiliárias de seus clientes de maneira estratégica e econômica, além de ser expertos em ações de usucapião.

O post O que é o Direito Imobiliário ou de Propriedade apareceu primeiro em Gaspar e Rufatto Advogados.

Os Advogados da Gaspar e Rufatto são expertos em direito imobiliário, que é ramo do direito privado que trata e regulamenta vários aspectos da vida privada, tais quais contratos de compra e venda de imóveis, cessão de direitos de posse, a usucapião, financiamentos da casa própria, locação, despejo, comodato, mútuo, troca e permuta, retrovenda, distrato, usufruto, loteamentos, incorporação e construção, corretagem, seguros, fiança, novação, dação em pagamento, entre outros direitos relacionados.

Além disso, atuam proativamente para apresentar soluções e garantir a transferência legal da propriedade do vendedor para o comprador. Além disso, esses advogados cuidam de tarefas como preparar ou revisar documentos, como escrituras, contratos, adendos e pactos, garantindo que o título esteja claro e facilitando a transferência de fundos e direitos.

O que faz a Gaspar e Rufatto Advogados?

Nosso escritório de advocacia atua em processos de regularização de imóveis:

– Disputas bancos/empreiteiras;

– Incorporações e construções imobiliárias;

– Instituições de condomínio;

– Retificação de área judicial e extrajudicial;

– Loteamentos;

– Ação de usucapião;

– Desmembramentos de áreas;

– Fusão de matrículas;

– Regularizações fundiárias e parcelamentos de solo;

– Análise de contratos de compra e venda, distrato, troca ou permuta;

– Locações e Despejos;

– Leilões de imóveis;

– Comodato;

– Mútuo;

– Retrovenda;

– Usufruto;

– Direito de vizinhança

– Corretagem, seguros e fianças

– Novação e dação em pagamento

Além disso, elaboramos e acompanhamos contratos para processos judiciais, administrativos, cartórios, órgãos públicos, instrumentos jurídicos, relatórios de análise e pareceres consultivos.

Os nossos advogados imobiliários lidam com todos os tipos de transações de “imóveis”, terrenos e estruturas permanentes que são fixadas no local.

Para os propósitos da maioria dos compradores de imóveis, a compra de um imóvel não é simples.

Por isso, um advogado imobiliário pode preparar ou revisar todos os documentos relacionados à compra de um imóvel, incluindo o contrato, quaisquer acordos adicionais feitos com o vendedor, documentos do seu credor e documentos de título e transferência.

Os nossos advogados imobiliários às vezes lidam com partes adicionais da compra da casa, como buscas de títulos e seguro de títulos, para garantir que não haja reivindicações ou pendências contra a propriedade.

Além disso, também é possível fornecer a documentação da transferência de fundos ao vendedor e ao seu credor, ou facilitar a transação como um terceiro.

Você deve contratar um advogado imobiliário?

Buscando manter nosso compromisso com a velocidade e qualidade da prestação de serviços aos nossos clientes, nosso time jurídico atua de forma ativa e estratégica em busca das melhores e mais atuais jurisprudências, legislações e doutrinas.

Nossos advogados atuam na defesa dos clientes, com foco a advocacia expertos no direito imobiliário, e a tudo o que possa ser passível de contestação, de disputa ou de conflito de interesses. Tais como:

– Acompanhamento, análise de documentos e elaboração de relatórios de auditoria para aquisição de imóveis, constituição de garantias e locação de imóveis;

– Pesquisas doutrinária e jurisprudencial para pareceres jurídicos na área imobiliária e cível em geral;

– Contato com Tabelionatos de Notas e Cartórios de Registro de Imóveis;

– Elaboração de contratos e documentos relacionados à incorporação imobiliária;

Quanto custará um advogado qualificados e com experiência?

Os custos do advogado imobiliário variam de acordo com os serviços a serem prestados. Além disso, o advogado pode cobrar um valor fixo, um percentual que abrange um conjunto expecífico de serviços ou uma taxa por hora.

Se você precisar encontrar um advogado imobiliário, entre em contato com o nosso escritório e agende uma consulta agora mesmo que vamos propor as melhores soluções jurídicas relacionadas às questões imobiliárias em geral, além disso, o escritório Gaspar e Rufatto advogados tem expertos em direito imobiliário há 28 anos, resolvendo causas jurídicas complexas e solucionando problemas de milhares de clientes.

O post Direito Imobiliário apareceu primeiro em Gaspar e Rufatto Advogados.

Hoje vamos sobre a ação de usucapião ordinária e para tanto nós vamos abordar 14 tópicos sobre o conceito e os requisitos desta ação, além do tempo necessário.

1) O que é a Ação de Usucapião Ordinária;

Então vamos falar sobre o conceito do que é a ação de usucapião ordinária e para que nós possamos entender de uma maneira um tanto em simples o que é esta ação, entenda que ela não é nada mais nada menos do que a transferência da posse de maneira documental através de um processo do antigo proprietário que abandonou a coisa, e um novo proprietário que é o possuidor, ou seja, aquela pessoa que está em cima do bem (do imóvel) seja ele rural ou urbano.

2) Quais são os requisitos;

Agora vamos abordar quais são os requisitos necessários para essa modalidade de ação e para tanto vamos fazer um acerto da seguinte maneira, eu vou passar para os senhores 2 requisitos, o primeiro pensando em 10 anos e o segundo com um tempo de 5 anos. Então vamos ao primeiro de 10 anos, nesta modalidade de ação de usucapião de 10 anos, nós precisamos o transcurso do lapso temporal de 10 anos de forma contínua e ininterrupta e sem oposição, é necessário que o proprietário ou a proprietária tenha o justo título e que também tenha boa fé.

Sendo assim, é bom esclarecer esses três conteúdos – o primeiro então é se nós precisamos de um lapso temporal de 10 anos e a pergunta e a dúvida é se neste lapso temporal a pessoa precisa ficar em cima do imóvel, não basta a pessoa, “cuidar”, “olhar” ou se imaginar como um cuidador, ou seja, a posse com animus de usucapião deve ser uma posse como dona.

3) Tempo de posse;

Além dos 3 requisitos anteriores que são: o tempo de 10 anos, o justo título e a boa-fé, aqui é necessário um tempo de 5 anos, porém mudam as condições – primeiro: esta aquisição tem que ter sido onerosa; segundo: deve haver um prévio registro, ou seja, a compra e venda deve ter sido obrigatoriamente registada; terceiro: o registro deve ter sido cancelado; e para complementar, às vez não basta existir o cancelamento uma vez que já tivemos casos de que existiam matrículas sobrepostas, então o cidadão tem a matrícula dele e de repente descobre que tem uma outra matrícula.

4) O que é justo título;

Então nesta modalidade de ação de usucapião, a pessoa tem que ter uma propriedade, ele tem que ter um documento registral, ele tem que antes ter comprado este imóvel, mas perceba que não basta apenas ele ter comprado, ele tem que ter comprado, recebido a escritura, mandado averbar essa escritura no órgão competente, que é um cartório de registro de imóvel, portanto, é exatamente esta escritura/matrícula da propriedade que esteja contestada.

5) O que é boa-fé;

Então que fique claro, não basta ter um contrato de compra e venda, é necessário ter o contrato, a escritura e o registro imobiliário, para ter direito a esta modalidade de ação, e por último ele tem que ter a boa-fé, sendo uma grande dúvida “o que é a boa fé?” A boa fé pode se entender da seguinte maneira: ele comprou de maneira legítima, ele comprou e não sabia que existia vício nessa posse ou nessa propriedade, então neste caso ele pode sim através da ação de usucapião ordinária regularizar de uma de uma vez por todas a propriedade do seu imóvel, é também nesta modalidade de ação que é permitido que o possuidor com 5 anos possa também intentar esta ação da usucapião, e para tanto mudam os requisitos.

6) Situações para redução do tempo de posse;

É requisito ao adquirente do imóvel que ele deva ter instalado no local a sua moradia, também precisa ter feito investimento e deva ter transformado a utilização do imóvel de maneira social e econômica, então se ele preencher esses quatro requisitos, o tempo que antes eram 10 anos podem ser reduzidos apenas e tão somente para 5 anos.

7) Quem pode propor esta ação;

Na dúvida consulte um advogado de sua confiança, além disso, uma outra situação especial é quem pode propor esta ação de usucapião, aqui nós temos uma situação especial onde só pode propor esta ação a esta modalidade de ação de usucapião, a pessoa que tenha antes comprado, recebido a escritura, mandado fazer o registro e averbado o registro no cartório de imóveis e ela seja um proprietário documental (um proprietário registral).

8) Contra quem será proposta a ação;

Aqui nós temos 2 situações extremamente especiais, a primeira é claro, a ação de usucapião sempre deve ser proposta contra quem consta no registro imobiliário como proprietário, mas e se a pessoa já tenha a propriedade contra quem vai propor? É exatamente aqui que surge as 2 situações, a primeira situação: a ação deverá ser proposta contra quem, digamos assim, for o oponente dele ou vamos imaginar que ele tenha a matrícula dele, e depois de um tempo apareceu uma matrícula sobreposta, então contra quem tenha a segunda matrícula sobreposta ou contra quem está questionando a validade do documento dele.

Já a segunda situação é contra o opositor, vamos criar uma situação rapidinho aqui pra pessoas entendam, imagine que a pessoa comprou e após ter comprado e recebido a documentação, alguém veio e alegou que a venda é nula.  Então o oponente ou pessoa que está alegando que o documento dele, que é o contrato de compra e venda e a escritura do registro imobiliário é nula, essa pessoa irá figurar no polo passivo, ou seja, é a pessoa requerida na ação de usucapião que nós estamos tratando.

9) Lugar onde deve tramitar a ação;

A ação sempre irá tramitar na cidade do imóvel, vamos imaginar que a ação seja para um imóvel rural, sabendo que este tipo de ação serve tanto para imóvel urbano, quanto para um imóvel que esteja em uma cidade

10) Quais os documentos necessários;

Documentos necessários:

Os principais documentos, embora não seja exatamente o total completo, mas os principais:

Registro de imóvel atualizado (com menos de 30 dias);

RG e CPF;

Comprovante de residência do proprietário (do marido e da mulher);

Se houver uma segunda matrícula (atualizada com menos de 30 dias);

Testemunhas (no mínimo 3);

Planta elaborada por um engenheiro (metragem, divisas etc.)

Conclusão: nós precisamos basicamente do conjunto de documentos que comprovem 4 coisas: os proprietários, o objeto da propriedade ou seja a propriedade deles, o documento do oponente entenda-se como documento do oponente, a matrícula do imóvel do oponente, os dados pessoais do oponente e por último, a planta os confrontantes e as testemunhas.

11) Necessidade de Advogado;

Sim sempre haverá necessidade de um advogado, de preferência que seja expertos em usucapião.

12) O que acontece ao final da ação;

As pessoas quando falam sobre a ação perguntam com frequência o que acontece ao final da ação de usucapião.

A decisão do juiz que reconhece o direito através de um documento chamado mandado judicial, então esse mandado sai do cartório e vai para o registro do imóvel que abre uma nova matrícula e lá consta “em decorrência da sentença de usucapião proferido pelo juiz X do processo mandou averbar/reconhecer a propriedade em favor dos autores da ação de usucapião”.

13) Validade do documento decorrente desta ação;

Uma dúvida bastante cruel é qual é a validade da sentença que reconhece a propriedade através da ação de usucapião? Esta sentença é no direito brasileiro uma das melhores sentenças, é um dos melhores direitos, porque num processo de usucapião o direito nasce, o juiz constitui a propriedade e lembre-se de uma coisa, o processo de usucapião reconhece o direito que surge do tempo, ou seja, passou o tempo, preencheu os requisitos, a sentença judicial é imutável.

14) Honorários e custas do processo.

Por último vamos falar sobre honorários e custas que geralmente são fixados segundo 3 parâmetros, a extensão do trabalho, a complexidade do processo e o tempo necessário, além destes 3 requisitos acrescenta-se 4º que tecnicamente depende da qualificação profissional do advogado que está trabalhando e da sua reputação pessoal.

As custas de um processo de usucapião giram em torno de mais ou menos R$2.000,00 (dois mil reais) além desses valores que são pagos no cartório, também existem custas de publicação de editais, custos de intimação e citação de confrontantes entre outras despesas.

Entre em contato conosco

Somos um escritório de Advocacia altamente respeitado e conhecido, composto por Advogados com experiência de mais de 25 anos, ajudando clientes em questões críticas. Já trabalhamos com inúmeros clientes, com questões complexas de propriedade, incluindo usucapião, indenizações, inventário e partilha de bens.

Se vocês estiver se precisando entrar com uma ação de usucapião, nosso escritório está à sua disposição, pronto para ajudá-lo a obter o melhor resultado possível para a sua causa.

O post Ação de Usucapião Ordinária e as 14 Maiores Dúvida apareceu primeiro em Gaspar e Rufatto Advogados.