Views: 0
Regularização de imóveis pela via do Registro de Imóveis
Lidiane Rufatto | Advogada – OAB/PR 44.484
A compra de um imóvel nem sempre termina no momento em que o preço é pago e as chaves são entregues. Há situações em que o comprador cumpre integralmente o contrato, passa a ocupar o bem e assume despesas como IPTU e condomínio, mas a matrícula permanece em nome do vendedor. O problema costuma ficar oculto durante anos e somente aparece quando se pretende vender, financiar, inventariar ou oferecer o imóvel em garantia.
Do ponto de vista jurídico, essa diferença entre a realidade do negócio e a situação registral é relevante. No sistema brasileiro, a propriedade imobiliária não se transfere apenas com o pagamento ou com a assinatura de um contrato particular. A transmissão entre vivos depende do registro do título no Cartório de Registro de Imóveis; enquanto isso não ocorre, o alienante continua sendo considerado proprietário perante o registro.1
Quando a escritura definitiva não é outorgada, a adjudicação compulsória pode ser o instrumento adequado para completar a transferência. Desde 2022, a Lei de Registros Públicos admite que o pedido seja processado diretamente no Registro de Imóveis, sem afastar a possibilidade de ajuizamento da ação judicial.2
A adjudicação compulsória não cria uma compra que nunca existiu. Sua finalidade é dar cumprimento a uma obrigação de transmitir a propriedade já assumida em negócio anterior. Em termos simples, existe contrato, houve cumprimento pelo adquirente e falta apenas a formalização que deveria ter sido praticada pelo vendedor, pelo cedente ou por seus sucessores.
A disciplina administrativa do Conselho Nacional de Justiça alcança promessas de compra e venda, promessas de permuta, cessões e promessas de cessão, desde que não haja direito de arrependimento ainda exercitável. Podem requerer o procedimento adquirentes, transmitentes, cedentes, cessionários e sucessores, sempre com assistência de advogado ou defensor público e procuração específica.3
Essa via é especialmente útil em contratos antigos, negócios celebrados por instrumento particular, aquisições feitas de loteadoras ou construtoras que encerraram suas atividades e cadeias sucessivas de cessões. Também pode ser cogitada quando o vendedor faleceu, quando não é localizado ou quando, embora encontrado, deixa de comparecer para concluir a transferência.
A expressão “contrato de gaveta” é utilizada para documentos muito diferentes entre si. Alguns contêm todas as informações essenciais do negócio, identificam corretamente o imóvel e registram o pagamento. Outros são recibos incompletos, sem descrição suficiente do bem, sem assinatura de quem constava como proprietário ou sem prova da sequência de cessões. Por isso, o nome dado ao documento importa menos do que seu conteúdo.
A lei dispensa o registro prévio da promessa de compra e venda ou da cessão para o deferimento da adjudicação compulsória extrajudicial. Também não exige prova da regularidade fiscal do promitente vendedor. A dispensa, contudo, não elimina a necessidade de demonstrar com segurança a origem do direito, a identificação do imóvel, o cumprimento da obrigação do comprador e a ligação entre o negócio apresentado e a pessoa que figura na matrícula.4
Quando houve mais de uma cessão, o último adquirente deve apresentar a cadeia documental completa. Não é suficiente demonstrar apenas que recebeu os direitos de alguém; é necessário reconstruir como esses direitos partiram do proprietário registral e chegaram ao requerente. A continuidade é um dos pilares do registro imobiliário e não pode ser suprida por mera narrativa desacompanhada de documentos.
A prova do adimplemento é central. A ata notarial deve registrar os elementos que comprovam o pagamento do preço ou o cumprimento da contraprestação prevista no contrato. Podem ser examinados recibos, transferências bancárias, mensagens em que se reconheça a quitação, declarações fiscais, termos de quitação e outros documentos cuja origem possa ser confirmada.5
Em contratos antigos, é comum que os comprovantes estejam dispersos ou tenham sido perdidos. Nessa hipótese, a análise jurídica deve ser prudente. A posse prolongada, o pagamento de tributos e a realização de benfeitorias ajudam a compreender a história do imóvel, mas nem sempre substituem a prova de quitação exigida para a adjudicação. Dependendo do conjunto disponível, a usucapião ou a ação judicial podem ser mais adequadas.
O pedido é apresentado ao Registro de Imóveis da atual circunscrição do bem. Antes disso, o advogado examina a matrícula, o instrumento contratual, os comprovantes de pagamento, a qualificação das partes e eventuais ônus ou restrições. Essa etapa inicial evita que o procedimento seja instaurado com vícios que já poderiam ter sido identificados.
A ata notarial é lavrada por tabelião de notas. Nela devem constar, entre outros elementos, a identificação do imóvel, o histórico das cessões e sucessões, a prova do pagamento, as providências que deveriam ter sido adotadas para a transmissão e a caracterização do inadimplemento. A ata não transfere a propriedade e não substitui o registro; ela documenta os fatos e integra a instrução do pedido.6
O requerimento inicial deve indicar as partes, descrever o imóvel, apresentar o histórico do negócio, informar a inexistência de processo judicial impeditivo e pedir a notificação do requerido. A regulamentação nacional exige que o pedido seja instruído com a ata notarial e com o instrumento em que se funda a adjudicação. A apresentação pode ser física ou eletrônica, inclusive por meio do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos.7
Depois de verificar que o requerimento preenche os requisitos iniciais, o Registro de Imóveis notifica o vendedor ou quem deva praticar o ato de transmissão. O prazo regulamentar é de 15 dias úteis para que o notificado concorde com a transferência ou apresente impugnação acompanhada de suas razões e documentos.
O silêncio não equivale, de forma automática e irrestrita, à assinatura da escritura. A norma estabelece que a ausência de manifestação pode gerar presunção de veracidade quanto à alegação de inadimplemento. O registrador ainda terá de qualificar o título, examinar a documentação e verificar se os requisitos legais foram atendidos.8
A morte do vendedor não impede, por si só, a adjudicação extrajudicial. Se houver inventário, a notificação é dirigida ao inventariante. Não havendo inventário, podem ser notificados os herdeiros legais, desde que sejam comprovados o óbito, a qualidade sucessória e a inexistência de inventário judicial ou extrajudicial.9
Quando a vendedora era pessoa jurídica já extinta, a notificação pode ser enviada ao liquidante ou ao último administrador conhecido. Se essas pessoas não forem identificadas ou estiverem em local incerto, admite-se a notificação por edital.
A notificação editalícia não deve ser utilizada como primeiro recurso. O requerente precisa demonstrar que esgotou os meios ordinários de localização. Confirmada a impossibilidade de notificação pessoal, o edital é publicado duas vezes, com intervalo de 15 dias úteis, em jornal impresso ou eletrônico, às expensas do requerente.10
A existência de impugnação não encerra necessariamente o procedimento. O oficial pode afastar manifestações que não exponham razões mínimas, tratem de matéria estranha à adjudicação ou tenham caráter manifestamente protelatório. Se a controvérsia for acolhida, ou se houver recurso contra a rejeição, os autos são encaminhados ao juízo competente para exame específico da procedência da impugnação.
Esse encaminhamento não transforma automaticamente o pedido em ação judicial comum. O juiz decide a questão administrativa relativa à impugnação: se a acolher, determina a extinção do procedimento; se a rejeitar, ordena a retomada perante o Registro de Imóveis.11
Controvérsias mais profundas — como alegação de falsidade contratual, discussão relevante sobre o pagamento, simulação, fraude, incapacidade das partes ou necessidade de prova pericial — costumam indicar a conveniência da via judicial, na qual há maior amplitude probatória.
A relação de documentos varia conforme o histórico do imóvel. Em uma análise inicial, costumam ser necessários:
O registrador pode formular exigências complementares. Se o imóvel estiver descrito de maneira insuficiente, houver divergência de nomes, estado civil, medidas ou numeração, poderá ser necessária a retificação ou a apresentação de outros documentos antes do registro.
A existência de ônus na matrícula deve ser analisada caso a caso. Direitos reais, gravames e restrições que não impediriam uma alienação voluntária não afastam necessariamente a adjudicação. A indisponibilidade, porém, impede o deferimento enquanto não for cancelada. A regulamentação também prevê que, para unidades em condomínio edilício, a prova prévia de pagamento das cotas condominiais não é requisito do procedimento.12
Isso não significa que dívidas deixam de existir. A adjudicação regulariza a titularidade, mas não apaga automaticamente obrigações tributárias, condominiais ou garantias registradas. Antes de prosseguir, é recomendável verificar os efeitos patrimoniais de cada ônus e a responsabilidade do adquirente.
O imposto de transmissão deve ser comprovado antes da lavratura do registro. Pelo Código Nacional de Normas, depois de superadas as demais questões, o oficial notifica o requerente para apresentar o pagamento do ITBI no prazo de cinco dias úteis, admitido o sobrestamento em caso de justo impedimento. 13
Além do tributo, o procedimento envolve emolumentos da ata notarial e do Registro de Imóveis, certidões, notificações e honorários advocatícios. O custo depende do valor do bem, da tabela estadual, do número de interessados e da complexidade da cadeia documental. Não existe uma estimativa segura sem o exame prévio do caso.
A desjudicialização não deve ser confundida com uma solução automática. A via extrajudicial é adequada quando os fatos essenciais podem ser demonstrados documentalmente e a qualificação registral oferece segurança para a transferência. Se o próprio contrato é contestado, se não há prova suficiente do pagamento, se o imóvel não pode ser identificado ou se a controvérsia exige ampla produção de provas, o processo judicial tende a ser mais apropriado.
Também é necessário diferenciar adjudicação compulsória de usucapião. A primeira decorre de uma obrigação contratual de transmitir o domínio. A segunda se funda na posse exercida durante o prazo e nas condições previstas em lei. A escolha errada pode aumentar custos e prolongar a regularização.
Enquanto o registro não é concluído, o imóvel continua formalmente vinculado ao patrimônio do vendedor. Isso pode gerar dificuldades diante de falecimento, inventário, penhora, indisponibilidade, dissolução de empresa ou novas alienações. Quanto mais tempo passa, maior o risco de perda de documentos e de multiplicação das pessoas que precisarão ser localizadas.
A regularização também é indispensável para que o proprietário possa vender o bem com segurança, obter financiamento, oferecê-lo em garantia ou incluí-lo corretamente em planejamento sucessório. O contrato quitado é um ponto de partida importante; a matrícula em nome do adquirente é o que encerra juridicamente a transferência.
Quem pagou o imóvel e recebeu as chaves já é proprietário?
Há direitos decorrentes do contrato e da posse, mas a propriedade imobiliária entre vivos somente se transfere com o registro do título na matrícula.
É obrigatório que o contrato tenha sido registrado?
Não. A Lei de Registros Públicos dispensa o registro prévio da promessa ou da cessão para a adjudicação compulsória extrajudicial. Ainda assim, o documento deve ser apto a demonstrar o negócio e a cadeia de titularidade.
O vendedor precisa concordar?
A concordância facilita o procedimento, mas sua ausência não impede, por si só, o pedido. Ele será notificado e poderá impugnar. O silêncio pode produzir presunção quanto ao inadimplemento, sem afastar a análise do registrador.
É possível proceder se o vendedor morreu?
Sim, em determinadas situações. Havendo inventário, notifica-se o inventariante. Sem inventário, podem ser notificados os herdeiros, desde que a sucessão esteja documentalmente comprovada.
Quanto tempo demora?
Não há prazo único. A duração depende da documentação, da localização dos interessados, de eventuais exigências, da ocorrência de impugnação e do recolhimento do imposto.
A adjudicação extrajudicial impede o processo judicial?
Não. A lei preserva a via jurisdicional. A escolha deve considerar a qualidade da prova e a natureza da controvérsia.
A adjudicação compulsória extrajudicial tornou-se um instrumento relevante para corrigir situações em que o negócio foi cumprido, mas a propriedade não chegou ao registro. Seu êxito depende menos do nome atribuído ao contrato e mais da consistência do conjunto documental.
Antes de iniciar o procedimento, é necessário reconstruir a história do imóvel, conferir a matrícula, identificar todos os participantes do negócio e avaliar se existe prova suficiente da quitação. Essa análise também permite reconhecer, desde o início, quando a via judicial ou outro mecanismo de regularização oferece maior segurança.
Nota: Este artigo possui finalidade exclusivamente informativa e não substitui a análise jurídica individualizada do contrato, da matrícula e das circunstâncias do imóvel.
BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Código Civil. Arts. 1.245, 1.417 e 1.418. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm. Acesso em: 26 jul. 2026.
BRASIL. Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Lei de Registros Públicos. Art. 216-B. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm. Acesso em: 26 jul. 2026.
BRASIL. Lei nº 14.382, de 27 de junho de 2022. Dispõe sobre o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos e altera a Lei de Registros Públicos. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2019-2022/2022/lei/l14382.htm. Acesso em: 26 jul. 2026.
CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. Provimento nº 149, de 30 de agosto de 2023. Institui o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça – Foro Extrajudicial. Disponível em: https://atos.cnj.jus.br/atos/detalhar/5243. Acesso em: 26 jul. 2026.
CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. Provimento nº 150, de 11 de setembro de 2023. Regulamenta a adjudicação compulsória extrajudicial e inclui os arts. 440-A a 440-AM no Código Nacional de Normas. Disponível em: https://atos.cnj.jus.br/atos/detalhar/5258 . Acesso em: 26 jul. 2026.
Imóvel em comum após herança ou divórcio: quando cabe a extinção de condomínio Como resolver…
A empresa está afundada em dívidas e tem sócio querendo pular fora do negócio?…
Muitos empresários, devidos as deficiências de conhecimento ou capital humano, não conseguem nem mesmo…
Prazo para Usucapião pode ser Completado no Decorrer do Processo Judicial Segundo STJ – Superior…
Última Vontade e Testamento Disposições de última vontade e ou testamento – Isso realmente importa…
SÚMULA VINCULANTE 1 (Veja o Debate de Aprovação) Ofende a garantia constitucional do ato jurídico perfeito…