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Hoje vamos sobre a ação de usucapião ordinária e para tanto nós vamos abordar 14 tópicos sobre o conceito e os requisitos desta ação, além do tempo necessário.
1) O que é a Ação de Usucapião Ordinária;
Então vamos falar sobre o conceito do que é a ação de usucapião ordinária e para que nós possamos entender de uma maneira um tanto em simples o que é esta ação, entenda que ela não é nada mais nada menos do que a transferência da posse de maneira documental através de um processo do antigo proprietário que abandonou a coisa, e um novo proprietário que é o possuidor, ou seja, aquela pessoa que está em cima do bem (do imóvel) seja ele rural ou urbano.
2) Quais são os requisitos;
Agora vamos abordar quais são os requisitos necessários para essa modalidade de ação e para tanto vamos fazer um acerto da seguinte maneira, eu vou passar para os senhores 2 requisitos, o primeiro pensando em 10 anos e o segundo com um tempo de 5 anos. Então vamos ao primeiro de 10 anos, nesta modalidade de ação de usucapião de 10 anos, nós precisamos o transcurso do lapso temporal de 10 anos de forma contínua e ininterrupta e sem oposição, é necessário que o proprietário ou a proprietária tenha o justo título e que também tenha boa fé.
Sendo assim, é bom esclarecer esses três conteúdos – o primeiro então é se nós precisamos de um lapso temporal de 10 anos e a pergunta e a dúvida é se neste lapso temporal a pessoa precisa ficar em cima do imóvel, não basta a pessoa, “cuidar”, “olhar” ou se imaginar como um cuidador, ou seja, a posse com animus de usucapião deve ser uma posse como dona.
3) Tempo de posse;
Além dos 3 requisitos anteriores que são: o tempo de 10 anos, o justo título e a boa-fé, aqui é necessário um tempo de 5 anos, porém mudam as condições – primeiro: esta aquisição tem que ter sido onerosa; segundo: deve haver um prévio registro, ou seja, a compra e venda deve ter sido obrigatoriamente registada; terceiro: o registro deve ter sido cancelado; e para complementar, às vez não basta existir o cancelamento uma vez que já tivemos casos de que existiam matrículas sobrepostas, então o cidadão tem a matrícula dele e de repente descobre que tem uma outra matrícula.
4) O que é justo título;
Então nesta modalidade de ação de usucapião, a pessoa tem que ter uma propriedade, ele tem que ter um documento registral, ele tem que antes ter comprado este imóvel, mas perceba que não basta apenas ele ter comprado, ele tem que ter comprado, recebido a escritura, mandado averbar essa escritura no órgão competente, que é um cartório de registro de imóvel, portanto, é exatamente esta escritura/matrícula da propriedade que esteja contestada.
5) O que é boa-fé;
Então que fique claro, não basta ter um contrato de compra e venda, é necessário ter o contrato, a escritura e o registro imobiliário, para ter direito a esta modalidade de ação, e por último ele tem que ter a boa-fé, sendo uma grande dúvida “o que é a boa fé?” A boa fé pode se entender da seguinte maneira: ele comprou de maneira legítima, ele comprou e não sabia que existia vício nessa posse ou nessa propriedade, então neste caso ele pode sim através da ação de usucapião ordinária regularizar de uma de uma vez por todas a propriedade do seu imóvel, é também nesta modalidade de ação que é permitido que o possuidor com 5 anos possa também intentar esta ação da usucapião, e para tanto mudam os requisitos.
6) Situações para redução do tempo de posse;
É requisito ao adquirente do imóvel que ele deva ter instalado no local a sua moradia, também precisa ter feito investimento e deva ter transformado a utilização do imóvel de maneira social e econômica, então se ele preencher esses quatro requisitos, o tempo que antes eram 10 anos podem ser reduzidos apenas e tão somente para 5 anos.
7) Quem pode propor esta ação;
Na dúvida consulte um advogado de sua confiança, além disso, uma outra situação especial é quem pode propor esta ação de usucapião, aqui nós temos uma situação especial onde só pode propor esta ação a esta modalidade de ação de usucapião, a pessoa que tenha antes comprado, recebido a escritura, mandado fazer o registro e averbado o registro no cartório de imóveis e ela seja um proprietário documental (um proprietário registral).
8) Contra quem será proposta a ação;
Aqui nós temos 2 situações extremamente especiais, a primeira é claro, a ação de usucapião sempre deve ser proposta contra quem consta no registro imobiliário como proprietário, mas e se a pessoa já tenha a propriedade contra quem vai propor? É exatamente aqui que surge as 2 situações, a primeira situação: a ação deverá ser proposta contra quem, digamos assim, for o oponente dele ou vamos imaginar que ele tenha a matrícula dele, e depois de um tempo apareceu uma matrícula sobreposta, então contra quem tenha a segunda matrícula sobreposta ou contra quem está questionando a validade do documento dele.
Já a segunda situação é contra o opositor, vamos criar uma situação rapidinho aqui pra pessoas entendam, imagine que a pessoa comprou e após ter comprado e recebido a documentação, alguém veio e alegou que a venda é nula. Então o oponente ou pessoa que está alegando que o documento dele, que é o contrato de compra e venda e a escritura do registro imobiliário é nula, essa pessoa irá figurar no polo passivo, ou seja, é a pessoa requerida na ação de usucapião que nós estamos tratando.
9) Lugar onde deve tramitar a ação;
A ação sempre irá tramitar na cidade do imóvel, vamos imaginar que a ação seja para um imóvel rural, sabendo que este tipo de ação serve tanto para imóvel urbano, quanto para um imóvel que esteja em uma cidade
10) Quais os documentos necessários;
Documentos necessários:
Os principais documentos, embora não seja exatamente o total completo, mas os principais:
Registro de imóvel atualizado (com menos de 30 dias);
RG e CPF;
Comprovante de residência do proprietário (do marido e da mulher);
Se houver uma segunda matrícula (atualizada com menos de 30 dias);
Testemunhas (no mínimo 3);
Planta elaborada por um engenheiro (metragem, divisas etc.)
Conclusão: nós precisamos basicamente do conjunto de documentos que comprovem 4 coisas: os proprietários, o objeto da propriedade ou seja a propriedade deles, o documento do oponente entenda-se como documento do oponente, a matrícula do imóvel do oponente, os dados pessoais do oponente e por último, a planta os confrontantes e as testemunhas.
11) Necessidade de Advogado;
Sim sempre haverá necessidade de um advogado, de preferência que seja expertos em usucapião.
12) O que acontece ao final da ação;
As pessoas quando falam sobre a ação perguntam com frequência o que acontece ao final da ação de usucapião.
A decisão do juiz que reconhece o direito através de um documento chamado mandado judicial, então esse mandado sai do cartório e vai para o registro do imóvel que abre uma nova matrícula e lá consta “em decorrência da sentença de usucapião proferido pelo juiz X do processo mandou averbar/reconhecer a propriedade em favor dos autores da ação de usucapião”.
13) Validade do documento decorrente desta ação;
Uma dúvida bastante cruel é qual é a validade da sentença que reconhece a propriedade através da ação de usucapião? Esta sentença é no direito brasileiro uma das melhores sentenças, é um dos melhores direitos, porque num processo de usucapião o direito nasce, o juiz constitui a propriedade e lembre-se de uma coisa, o processo de usucapião reconhece o direito que surge do tempo, ou seja, passou o tempo, preencheu os requisitos, a sentença judicial é imutável.
14) Honorários e custas do processo.
Por último vamos falar sobre honorários e custas que geralmente são fixados segundo 3 parâmetros, a extensão do trabalho, a complexidade do processo e o tempo necessário, além destes 3 requisitos acrescenta-se 4º que tecnicamente depende da qualificação profissional do advogado que está trabalhando e da sua reputação pessoal.
As custas de um processo de usucapião giram em torno de mais ou menos R$2.000,00 (dois mil reais) além desses valores que são pagos no cartório, também existem custas de publicação de editais, custos de intimação e citação de confrontantes entre outras despesas.
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