Quando cabe a adjudicação compulsória extrajudicial

Regularização de imóveis pela via do Registro de Imóveis

Lidiane Rufatto | Advogada – OAB/PR 44.484

A compra de um imóvel nem sempre termina no momento em que o preço é pago e as chaves são entregues. Há situações em que o comprador cumpre integralmente o contrato, passa a ocupar o bem e assume despesas como IPTU e condomínio, mas a matrícula permanece em nome do vendedor. O problema costuma ficar oculto durante anos e somente aparece quando se pretende vender, financiar, inventariar ou oferecer o imóvel em garantia.

Do ponto de vista jurídico, essa diferença entre a realidade do negócio e a situação registral é relevante. No sistema brasileiro, a propriedade imobiliária não se transfere apenas com o pagamento ou com a assinatura de um contrato particular. A transmissão entre vivos depende do registro do título no Cartório de Registro de Imóveis; enquanto isso não ocorre, o alienante continua sendo considerado proprietário perante o registro.¹

Quando a escritura definitiva não é outorgada, a adjudicação compulsória pode ser o instrumento adequado para completar a transferência. Desde 2022, a Lei de Registros Públicos admite que o pedido seja processado diretamente no Registro de Imóveis, sem afastar a possibilidade de ajuizamento da ação judicial.²

O que a adjudicação compulsória resolve

A adjudicação compulsória não cria uma compra que nunca existiu. Sua finalidade é dar cumprimento a uma obrigação de transmitir a propriedade já assumida em negócio anterior. Em termos simples, existe contrato, houve cumprimento pelo adquirente e falta apenas a formalização que deveria ter sido praticada pelo vendedor, pelo cedente ou por seus sucessores.

A disciplina administrativa do Conselho Nacional de Justiça alcança promessas de compra e venda, promessas de permuta, cessões e promessas de cessão, desde que não haja direito de arrependimento ainda exercitável. Podem requerer o procedimento adquirentes, transmitentes, cedentes, cessionários e sucessores, sempre com assistência de advogado ou defensor público e procuração específica.³

Essa via é especialmente útil em contratos antigos, negócios celebrados por instrumento particular, aquisições feitas de loteadoras ou construtoras que encerraram suas atividades e cadeias sucessivas de cessões. Também pode ser cogitada quando o vendedor faleceu, quando não é localizado ou quando, embora encontrado, deixa de comparecer para concluir a transferência.

Contrato particular e “contrato de gaveta”

A expressão “contrato de gaveta” é utilizada para documentos muito diferentes entre si. Alguns contêm todas as informações essenciais do negócio, identificam corretamente o imóvel e registram o pagamento. Outros são recibos incompletos, sem descrição suficiente do bem, sem assinatura de quem constava como proprietário ou sem prova da sequência de cessões. Por isso, o nome dado ao documento importa menos do que seu conteúdo.

A lei dispensa o registro prévio da promessa de compra e venda ou da cessão para o deferimento da adjudicação compulsória extrajudicial. Também não exige prova da regularidade fiscal do promitente vendedor. A dispensa, contudo, não elimina a necessidade de demonstrar com segurança a origem do direito, a identificação do imóvel, o cumprimento da obrigação do comprador e a ligação entre o negócio apresentado e a pessoa que figura na matrícula.⁴

Quando houve mais de uma cessão, o último adquirente deve apresentar a cadeia documental completa. Não é suficiente demonstrar apenas que recebeu os direitos de alguém; é necessário reconstruir como esses direitos partiram do proprietário registral e chegaram ao requerente. A continuidade é um dos pilares do registro imobiliário e não pode ser suprida por mera narrativa desacompanhada de documentos.

O pagamento integral precisa ser demonstrado

A prova do adimplemento é central. A ata notarial deve registrar os elementos que comprovam o pagamento do preço ou o cumprimento da contraprestação prevista no contrato. Podem ser examinados recibos, transferências bancárias, mensagens em que se reconheça a quitação, declarações fiscais, termos de quitação e outros documentos cuja origem possa ser confirmada.⁵

Em contratos antigos, é comum que os comprovantes estejam dispersos ou tenham sido perdidos. Nessa hipótese, a análise jurídica deve ser prudente. A posse prolongada, o pagamento de tributos e a realização de benfeitorias ajudam a compreender a história do imóvel, mas nem sempre substituem a prova de quitação exigida para a adjudicação. Dependendo do conjunto disponível, a usucapião ou a ação judicial podem ser mais adequadas.

Como o procedimento é iniciado

O pedido é apresentado ao Registro de Imóveis da atual circunscrição do bem. Antes disso, o advogado examina a matrícula, o instrumento contratual, os comprovantes de pagamento, a qualificação das partes e eventuais ônus ou restrições. Essa etapa inicial evita que o procedimento seja instaurado com vícios que já poderiam ter sido identificados.

A ata notarial é lavrada por tabelião de notas. Nela devem constar, entre outros elementos, a identificação do imóvel, o histórico das cessões e sucessões, a prova do pagamento, as providências que deveriam ter sido adotadas para a transmissão e a caracterização do inadimplemento. A ata não transfere a propriedade e não substitui o registro; ela documenta os fatos e integra a instrução do pedido.⁶

O requerimento inicial deve indicar as partes, descrever o imóvel, apresentar o histórico do negócio, informar a inexistência de processo judicial impeditivo e pedir a notificação do requerido. A regulamentação nacional exige que o pedido seja instruído com a ata notarial e com o instrumento em que se funda a adjudicação. A apresentação pode ser física ou eletrônica, inclusive por meio do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos.⁷

Notificação do vendedor e consequências do silêncio

Depois de verificar que o requerimento preenche os requisitos iniciais, o Registro de Imóveis notifica o vendedor ou quem deva praticar o ato de transmissão. O prazo regulamentar é de 15 dias úteis para que o notificado concorde com a transferência ou apresente impugnação acompanhada de suas razões e documentos.

O silêncio não equivale, de forma automática e irrestrita, à assinatura da escritura. A norma estabelece que a ausência de manifestação pode gerar presunção de veracidade quanto à alegação de inadimplemento. O registrador ainda terá de qualificar o título, examinar a documentação e verificar se os requisitos legais foram atendidos.⁸

Vendedor falecido, empresa extinta ou endereço desconhecido

A morte do vendedor não impede, por si só, a adjudicação extrajudicial. Se houver inventário, a notificação é dirigida ao inventariante. Não havendo inventário, podem ser notificados os herdeiros legais, desde que sejam comprovados o óbito, a qualidade sucessória e a inexistência de inventário judicial ou extrajudicial.⁹

Quando a vendedora era pessoa jurídica já extinta, a notificação pode ser enviada ao liquidante ou ao último administrador conhecido. Se essas pessoas não forem identificadas ou estiverem em local incerto, admite-se a notificação por edital.

A notificação editalícia não deve ser utilizada como primeiro recurso. O requerente precisa demonstrar que esgotou os meios ordinários de localização. Confirmada a impossibilidade de notificação pessoal, o edital é publicado duas vezes, com intervalo de 15 dias úteis, em jornal impresso ou eletrônico, às expensas do requerente.¹⁰

O que acontece se houver impugnação

A existência de impugnação não encerra necessariamente o procedimento. O oficial pode afastar manifestações que não exponham razões mínimas, tratem de matéria estranha à adjudicação ou tenham caráter manifestamente protelatório. Se a controvérsia for acolhida, ou se houver recurso contra a rejeição, os autos são encaminhados ao juízo competente para exame específico da procedência da impugnação.

Esse encaminhamento não transforma automaticamente o pedido em ação judicial comum. O juiz decide a questão administrativa relativa à impugnação: se a acolher, determina a extinção do procedimento; se a rejeitar, ordena a retomada perante o Registro de Imóveis.¹¹

Controvérsias mais profundas — como alegação de falsidade contratual, discussão relevante sobre o pagamento, simulação, fraude, incapacidade das partes ou necessidade de prova pericial — costumam indicar a conveniência da via judicial, na qual há maior amplitude probatória.

Documentos que normalmente são examinados

A relação de documentos varia conforme o histórico do imóvel. Em uma análise inicial, costumam ser necessários:

matrícula atualizada do imóvel e, quando necessário, certidões de registros anteriores;
promessa de compra e venda, compromisso, cessões de direitos, promessas de cessão ou documentos sucessórios;
recibos, transferências, termos de quitação e demais provas do pagamento;
documentos pessoais, certidões de casamento, divórcio ou união estável, conforme o caso;
certidões dos distribuidores forenses relacionadas ao contrato e às partes;
documentos de óbito, inventário ou identificação de herdeiros, se houver falecimento;
atos societários, baixa da empresa e identificação de administradores, quando a parte for pessoa jurídica;
ata notarial e procuração com poderes específicos;
comprovante do ITBI no momento indicado pelo Registro de Imóveis.

O registrador pode formular exigências complementares. Se o imóvel estiver descrito de maneira insuficiente, houver divergência de nomes, estado civil, medidas ou numeração, poderá ser necessária a retificação ou a apresentação de outros documentos antes do registro.

Ônus, indisponibilidade e débitos do imóvel

A existência de ônus na matrícula deve ser analisada caso a caso. Direitos reais, gravames e restrições que não impediriam uma alienação voluntária não afastam necessariamente a adjudicação. A indisponibilidade, porém, impede o deferimento enquanto não for cancelada. A regulamentação também prevê que, para unidades em condomínio edilício, a prova prévia de pagamento das cotas condominiais não é requisito do procedimento.¹²

Isso não significa que dívidas deixam de existir. A adjudicação regulariza a titularidade, mas não apaga automaticamente obrigações tributárias, condominiais ou garantias registradas. Antes de prosseguir, é recomendável verificar os efeitos patrimoniais de cada ônus e a responsabilidade do adquirente.

ITBI e custos

O imposto de transmissão deve ser comprovado antes da lavratura do registro. Pelo Código Nacional de Normas, depois de superadas as demais questões, o oficial notifica o requerente para apresentar o pagamento do ITBI no prazo de cinco dias úteis, admitido o sobrestamento em caso de justo impedimento. ¹³

Além do tributo, o procedimento envolve emolumentos da ata notarial e do Registro de Imóveis, certidões, notificações e honorários advocatícios. O custo depende do valor do bem, da tabela estadual, do número de interessados e da complexidade da cadeia documental. Não existe uma estimativa segura sem o exame prévio do caso.

Quando a adjudicação extrajudicial não é a melhor via

A desjudicialização não deve ser confundida com uma solução automática. A via extrajudicial é adequada quando os fatos essenciais podem ser demonstrados documentalmente e a qualificação registral oferece segurança para a transferência. Se o próprio contrato é contestado, se não há prova suficiente do pagamento, se o imóvel não pode ser identificado ou se a controvérsia exige ampla produção de provas, o processo judicial tende a ser mais apropriado.

Também é necessário diferenciar adjudicação compulsória de usucapião. A primeira decorre de uma obrigação contratual de transmitir o domínio. A segunda se funda na posse exercida durante o prazo e nas condições previstas em lei. A escolha errada pode aumentar custos e prolongar a regularização.

Por que não convém adiar a regularização

Enquanto o registro não é concluído, o imóvel continua formalmente vinculado ao patrimônio do vendedor. Isso pode gerar dificuldades diante de falecimento, inventário, penhora, indisponibilidade, dissolução de empresa ou novas alienações. Quanto mais tempo passa, maior o risco de perda de documentos e de multiplicação das pessoas que precisarão ser localizadas.

A regularização também é indispensável para que o proprietário possa vender o bem com segurança, obter financiamento, oferecê-lo em garantia ou incluí-lo corretamente em planejamento sucessório. O contrato quitado é um ponto de partida importante; a matrícula em nome do adquirente é o que encerra juridicamente a transferência.

Perguntas frequentes

Quem pagou o imóvel e recebeu as chaves já é proprietário?

Há direitos decorrentes do contrato e da posse, mas a propriedade imobiliária entre vivos somente se transfere com o registro do título na matrícula.

É obrigatório que o contrato tenha sido registrado?

Não. A Lei de Registros Públicos dispensa o registro prévio da promessa ou da cessão para a adjudicação compulsória extrajudicial. Ainda assim, o documento deve ser apto a demonstrar o negócio e a cadeia de titularidade.

O vendedor precisa concordar?

A concordância facilita o procedimento, mas sua ausência não impede, por si só, o pedido. Ele será notificado e poderá impugnar. O silêncio pode produzir presunção quanto ao inadimplemento, sem afastar a análise do registrador.

É possível proceder se o vendedor morreu?

Sim, em determinadas situações. Havendo inventário, notifica-se o inventariante. Sem inventário, podem ser notificados os herdeiros, desde que a sucessão esteja documentalmente comprovada.

Quanto tempo demora?

Não há prazo único. A duração depende da documentação, da localização dos interessados, de eventuais exigências, da ocorrência de impugnação e do recolhimento do imposto.

A adjudicação extrajudicial impede o processo judicial?

Não. A lei preserva a via jurisdicional. A escolha deve considerar a qualidade da prova e a natureza da controvérsia.

Considerações finais

A adjudicação compulsória extrajudicial tornou-se um instrumento relevante para corrigir situações em que o negócio foi cumprido, mas a propriedade não chegou ao registro. Seu êxito depende menos do nome atribuído ao contrato e mais da consistência do conjunto documental.

Antes de iniciar o procedimento, é necessário reconstruir a história do imóvel, conferir a matrícula, identificar todos os participantes do negócio e avaliar se existe prova suficiente da quitação. Essa análise também permite reconhecer, desde o início, quando a via judicial ou outro mecanismo de regularização oferece maior segurança.

Nota: Este artigo possui finalidade exclusivamente informativa e não substitui a análise jurídica individualizada do contrato, da matrícula e das circunstâncias do imóvel.

Notas técnicas

BRASIL. Código Civil, art. 1.245, caput e § 1º: a propriedade imobiliária se transfere pelo registro do título translativo; até o registro, o alienante continua havido como dono.
BRASIL. Lei nº 6.015/1973, art. 216-B, incluído pela Lei nº 14.382/2022. A norma preserva a via judicial e admite o processamento extrajudicial perante o Registro de Imóveis da situação do bem.
CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. Provimento nº 150/2023, arts. 440-B, 440-C e 440-E do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça – Foro Extrajudicial.
BRASIL. Lei nº 6.015/1973, art. 216-B, § 2º: o deferimento independe do registro prévio da promessa ou cessão e da comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor.
CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. Provimento nº 150/2023, art. 440-G inc. III e § 6º, que exemplifica meios de prova da quitação, como mensagens, comprovantes bancários, declarações fiscais e recibos confirmáveis.
BRASIL. Lei nº 6.015/1973, art. 216-B, § 1º, inc. III; CNJ, Provimento nº 150/2023, arts. 440-F e 440-G. A ata notarial instrui o pedido, mas não constitui título de propriedade.
CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. Provimento nº 150/2023, arts. 440-K, 440-L e 440-M. O requerimento deve atender, no que couber, aos requisitos do art. 319 do CPC e ser instruído com a ata notarial e o instrumento do negócio jurídico.
CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. Provimento nº 150/2023, arts. 440-R em 440-T. O requerido é notificado para, em 15 dias úteis, anuir ou impugnar; silêncio pode implicar presunção de veracidade da alegação de inadimplemento.
CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. Provimento nº 150/2023, art. 440-W. Havendo inventário, basta a notificação do inventariante; inexistindo inventário, podem ser notificados os herdeiros legais, mediante comprovação.
CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. Provimento nº 150/2023, arts. 440-O e 440-X. A notificação por edital pressupõe o esgotamento dos meios ordinários de localização e duas publicações com intervalo de 15 dias úteis.
CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. Provimento nº 150/2023, arts. 440-AB a 440-AE. O juízo competente examina especificamente a procedência da impugnação na instância administrativa.
CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. Provimento nº 150/2023, arts. 440-AG a 440-AJ. A indisponibilidade impede o deferimento enquanto não cancelada; para unidade em condomínio edilício, não se exige prova prévia de quitação das cotas comuns.
CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. Provimento nº 150/2023, art. 440-AL. O imposto de transmissão deve ser comprovado antes do registro, no prazo de cinco dias úteis após a notificação do oficial, salvo justo impedimento.

Referências normativas e fontes consultadas

BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Código Civil. Arts. 1.245, 1.417 e 1.418. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm. Acesso em: 26 jul. 2026.

BRASIL. Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Lei de Registros Públicos. Art. 216-B. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm. Acesso em: 26 jul. 2026.

BRASIL. Lei nº 14.382, de 27 de junho de 2022. Dispõe sobre o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos e altera a Lei de Registros Públicos. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2019-2022/2022/lei/l14382.htm. Acesso em: 26 jul. 2026.

CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. Provimento nº 149, de 30 de agosto de 2023. Institui o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça – Foro Extrajudicial. Disponível em: https://atos.cnj.jus.br/atos/detalhar/5243. Acesso em: 26 jul. 2026.

CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. Provimento nº 150, de 11 de setembro de 2023. Regulamenta a adjudicação compulsória extrajudicial e inclui os arts. 440-A a 440-AM no Código Nacional de Normas. Disponível em: https://atos.cnj.jus.br/atos/detalhar/5258 . Acesso em: 26 jul. 2026.